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2024/10/23　｜　 社員ブログ

管理業務について(設備管理)

当社では当社が建築に携わった施設はもちろん、既存の建物につきましても、オーナー様や事業者様に代わって「管理業務」を行っております。業務内容としては、「設備管理・清掃・各種設備」といった現場業務のすべてです。

今回のコラムでは、その「管理業務」の中における「設備管理業務」について、お話させていただこうと思います。「設備管理」とは、簡単に言えば建物に使用されている設備の維持管理を行う仕事です。
その内容は多岐にわたり、設備の点検はもちろんのこと、機械の動作確認や劣化の診断を行い、必要に応じてメンテナンスや部品の交換、清掃など、設備の維持管理に関する作業全般を行います。また扱う設備も実に様々であり、生活に欠かせない電気や水道系統の設備から、冷暖房といった空調設備、貯水槽やポンプといった排水設備、さらにはエレベーターや自動ドアなどの機械設備に防災設備など、多岐にわたります。
次の項目からは、当社が管理する事の多い「エレベーター保守点検・キュービクル点検・消防用設備点検」を説明させていただきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.エレベーター保守点検業務とは

まず、エレベーター保守点検について説明します。

エレベーターに不具合が生じた場合、人命に関わるような事故が発生する恐れがあります。
エレベーターの各部品は消耗品ですので、使用していると各部品の摩耗や劣化、破損により性能が低下します。また定期的な点検を怠った場合、各部品の寿命が短くなり、通常よりも早く交換する必要が発生する事もあります。そのため保守点検が必要となります。
保守点検の目的は、エレベーターの性能と安全性の維持です。
点検では、外観試験、動作試験、荷重試験の3つを行う事で稼働状況をチェックし、部品や機器の調整や注油、消耗品の交換・補充等を行います。実施は月1回程度が目安ですが、使用頻度が低ければ、3ヶ月に1回なども考えられます。
またエレベーターには、約6ヶ月～1年毎に国土交通大臣が定める基準に適合しているかどうかを調べ、特定行政庁へ報告書を提出する「定期検査」を行う必要がありますので、その業務も行っています。

2.キュービクル設備点検業務とは

続きまして「キュービクル設備点検」についてです。

そもそもですが、「キュービクル」という言葉に馴染みの無い方もいらっしゃるかも知れません。

電力会社から送電される電力は、住宅用や小規模なビルを除き、多くが「高圧」に設定されています。高圧の電気は危険性が高く、そのままでは使用できない為、変圧器を用いて200Vや100Vに変圧するシステムを設置しなければなりません。
「キュービクル」というのは、50kW以上の電力を必要とする施設や工場、病院、オフィスビル、ホテルなどで設置されており、電気事業者から高圧で受電し、発電所から変電所を通して送られてくる6,600Vの電気を200Vや100Vに変圧する「受変電設備」を収めた金属製の箱の事です。いわば、小規模の変電所ともいえます。
この「キュービクル」の良好な状態を維持するため、定期点検を行う事が法令により義務付けられています。点検を怠った場合、機器の絶縁不良に気が付かず、施設内の全停電や近隣一体が停電に至るケースが発生する場合もあり、施設によっては電力の供給が途絶えることで生活だけでなく人命に係わる事故や、トラブルの原因となります。
当社では、施設の「受変電設備」の絶縁を24時間連続監視（高圧絶縁監視システム）し、「2ヶ月に１度、運転中のキュービクルの点検・測定」と、「年に1回、キュービクルの運転を中止して年次点検・測定」を行い、異常の有無を確認しております。

3.消防用設備点検業務とは

次に「消防用設備点検」につきまして説明します。

建物には、各種の消防用設備等が設置されていますが、これらは平常時に使用することがない為、いざという時に確実に作動し機能を発揮するかどうかを日常から確認しておくことが重要です。
建物に設置されている消防用設備は、万が一火災が発生してしまった時に建物内の人々に火災発生を知らせ、または消火し、避難の助けとなるために設置されております。
消火器・スプリンクラー設備・自動火災報知設備・誘導灯などといった消防用設備について火災時に正常に作動しないような事態が起こると、最悪の場合、人命に関わります。
そうならないように、防火対象物の関係者(所有者・管理者・占有者)には消防用設備等を定期的に保守点検し、その結果を消防長または消防署長に報告することが義務付けられています。※消防法第17条の3の3消防用設備等の点検報告制度
「作動点検・機器点検・外観点検を6ヶ月に１回」以上、「総合点検を1年に1回」以上行なわなければいけません。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。
今回は管理業務における「設備管理」の一部を御紹介させていただきました。

当社はオーナー様の「大切な財産である建物の付加価値を高める」ことを意識し、建物の安全・維持・快適環境を提案し、その建物の価値を最大限に維持する為に、各種設備を中心に最善の管理をいたします。
全てに安心してお任せいただけるパートナーを目指して参りますので、是非ともご用命くださいませ。

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