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2024/12/20　｜　 社員ブログ

そもそも土地活用って何なのか？

土地活用とは、言葉の意味を表現すると土地を活かして用いるとなります。現状（古くなってきたアパートやマンション、文化住宅、入庫率が悪くなってきた駐車場や倉庫、何も使っていない田んぼや畑等）から、土地を活用して現状よりも多くの利益を得ることです。何も使っていない土地とは主に更地の事を指します。更地以外には、耕作しなくなった畑や誰も住んでいない空き家なども使っていない土地に含まれます。

 

その様な土地を活用するのですが、活用という言葉には能力を発揮する方法で使うという意味があります。ただ使うという意味の使用やメリットを得る形で使う利用とは異なり、土地の能力を最大限発揮させてこそ土地活用と言えます。土地の能力は、広さや形、立地条件、建ぺい率、容積率などによって変わってきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.土地活用と不動産投資の違い①

土地活用という言葉は聞いた事が無いという方も多くいらっしゃるかもしれませんが、土地活用に似た言葉として不動産投資という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。

不動産投資の不動産とは土地・建物を指し、投資とは利益を得る目的で何かに資金を投下する事を言い、不動産投資とは利益を得る目的で土地・建物に資金を投下するということになります。

 

では、この中でいうところの利益とは何なのか？利益とは、儲けや得、ためになることという意味です。儲けと言えば金銭的な収入のことになります。得となると少し意味が広がり、節税になればお得です。ためになることとなるとかなり広範な意味になりますが、社会貢献になるとか家族や自分自身のために有益な事になる場合にはこれに該当します。

 

土地活用と不動産投資ではどこが異なっているのかというと、一つ目は対象不動産の違いです。主だった土地活用の定義としては、使っていない土地を有効に活用して利益を得ることですので、対象となる不動産は自己所有になります。

一方、不動産投資では購入した土地や建物も投資の対象となります。おおむね自己所有の不動産で行うのが土地活用で、収益不動産を購入して行うのが不動産投資と呼び分けされているのが一般的です。

二つ目は目的の違いです。主だった土地活用の定義としては、上手く利用出来ていない所有土地を最大限に活用することに焦点が置かれており、金銭的な収入や節税効果といった運用益(インカムゲイン)を得ることに加え、土地を管理する負担の解消なども主な目的となります。

これに対して不動産投資は、始める前と後で資産がどれだけ拡大したかに焦点が置かれており、金銭的な収入や節税効果といった運用益だけではなく、購入金額と売却金額の売買差益(キャピタルゲイン)も含めた総合的な収益を得ることを目的として行われていることが多いと言えます。

2.土地活用と不動産投資の違い②

三つ目は、始め方と辞め方の違いです。土地活用の場合、主な始め方は所有地で始める為、駐車場やコインパーキング、資材置き場に転用する事を除いて土地に建物を建てることが始まりになります。

それに対して不動産投資の場合、主な始め方は土地を購入してから賃貸建物を建築するケースもありますが、多くは中古物件(収益物件)を購入することから始まります。辞め方としては、土地活用の場合、次世代への承継がメインであるのに対して、不動産投資の場合は第三者への売却がメインとなるケースが多いと言えます。

 

実際には、所有する土地に賃貸建物を建てる場合も不動産投資と呼ばれることがあり、土地活用と不動産投資の線引きは曖昧なので同じ言葉として扱われることもあります。概ね不動産投資の方が言葉としての意味は広く、その一部に土地活用があるというイメージであり、所有地で行うか否かが最も大きな違いとなります。例えば、中古アパートを購入してアパート経営をした場合、土地活用ではなく不動産投資になります。

3.成功率の高い不動産投資が土地活用です

土地活用では一般的な不動産投資よりも有利なことがあります。それは、土地を所有している状態から始められることです。土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が毎年かかり、相続が発生した時に、相続の対象だった場合には相続税も支払わなければならないし、草刈り等の維持管理費の負担もかかります。そのような問題を抱えた状態から問題が解決出来る状態にする側面もあるのです。

 

不動産投資の場合、土地を所有していない状態から賃貸建物を建築するので、建物の建築費だけではなく、土地も購入する必要があるので、金融機関からの借入金額が高額になってしまいます。借入金額が高額になると、毎月の返済金も高額になるため、家賃収入からすべて賄えるのか検討が必要となります。

しかし、すでに所有している土地で賃貸建物を建築する場合、金融機関からの借入金額は建物の建築費のみで済むので家賃収入から返済金を支払い、その上で手残り収入が得られます。自己資金に関しても必ずしも高額になるという事もありません。

そのため、土地活用は成功率が高く問題解決の出来る不動産投資と言えます。

4.まとめ

そもそも土地活用って何なのか？何を目的として行うものなのかについて書いてみました。

家族や自分自身にとって有益になるのであれば検討の余地はあると思います。何かの参考になれば幸いです。

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