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2022/03/18 |  社員ブログ

放置リスクを考慮した空き家の活用方法

こんにちは。豊和開発の営業本部に所属している佐竹と申します。私の父親は高知県で生まれ、集団就職の流れで学校を卒業後、就職のため大阪に出て来ました。大阪で就職をし、母と出会い結婚。大阪でマイホームを購入し、兄と私が生まれました。父親の話では、父親が住んでいた高知県内のエリアでは、当時就職先が無く地元での就業が困難な事から、就職先を求め大阪に出てきたそうです。父からは、大阪で就職後は、「今後は田舎に戻って仕事をする事はもう無いだろう」との想いや、「大阪で腰を据えよう」との決意のもとマイホームを購入したと聞きました。幼少期の私にはその様な父親の「今後田舎に戻るのか」「大阪で腰を据えるのか」等心の葛藤があった事については、気付く事もなく、毎年夏休みや冬休みに田舎に帰省する事がとても楽しみでしたし、クラスの中で田舎があるというだけで、何だか誇らしくもあり嬉しかったのを憶えています。その後、父親の両親(私からだと祖父母)が亡くなってからは、父親が墓参りの為に1人で帰省する事が多くなりました。私自身も田舎に帰省する機会がほとんど無くなり、帰省しなくなって20年以上が経過した先日、ふと何気に田舎にある父親の実家がどうなっているのかが気になり、母親に聞いてみたところ、「そのまま放置していると税金かかるし勿体ないので、賃料はとても安いけど人に貸しているよ」との答えがあり、私自身大変驚きました。そこで今回は、田舎の父親の実家が空き家のままではなく、賃貸物件として利用されていた話もありましたので、空き家を放置するリスクや、それを考慮した空き家の活用方法について記事にしてみようと思います。最後までお付き合いいただければ幸いです。

- 目次 -
CONTENTS

1.空き家が増える背景

使用する予定の無い空き家を放置したままにしている土地建物の所有者は決して少なくはないと思います。空き家にはさまざまな種類がありますが、なかでも問題となっているのが、定期的なメンテナンス等しっかり管理がなされず長期間放置された状態の空き家が大半です。後述で述べますが管理されていない空き家は周辺地域の景観を損ねるだけではなく、安全面・衛生面・治安面からも深刻な問題に至っている現状です。空き家が増える背景としては、少子高齢化社会や核家族化、生活がしやすい地域での新築住宅や新築マンションの増加等様々な要因から、相続した建物を所有していても、その建物に住まない事に至っているのです。そのまま空き家にしておく理由は「物置として必要」、「解体費用をかけたくない」、「更地にしても使い道がない」等です。私の個人的な見解にはなるのですが、家が建っている土地の固定資産税は更地の固定資産税よりも安くなるので、そのまま空き家にしている方が維持するのにメリットがあると判断する土地建物所有者も居る事が空き家増加に拍車をかけている要因の一つではないかと考えております。

2.空き家を放置するリスク

前述で空き家が増加している事は述べましたが、その空き家を放置しているとどうなるのかを説明します。空き家を放置すると、例えばですが、経時的な劣化に加え、蓄積された風雨の影響等により、瓦が落ちそうであったり、建物が崩れそうになっていても気付く事ができません。更に風雨等の影響を受け、雨漏りや屋根・壁が損傷する原因となります。劣化状況に気づき、早期に修繕が出来れば費用も安く済みますが、時間が経過してから損傷に気付いた場合、莫大な修理費用がかかる事や、住居としての機能も失してしまい、物置としての使用も出来なく、最悪の場合、住めない状態になってしまうかもしれません。この様に人が住んでいないと普段使いの家よりも老朽化が早く進みます。庭の手入れをしなければ雑草が生えてきます。台風や地震等の影響で壁や建材が剥がれたり、瓦が飛んだり窓が割れたりするかもしれません。そうなった場合でも、人が住んでいないとすぐに対処が出来ないので近隣住民の方に迷惑がかかります。更にたまたま運が悪く落ちてきた瓦が歩いている通行人に当たってしまったり、その空き家を放置していた事に起因する事故等が発生した場合は、土地建物の所有者の責任になる可能性が高くなります。空き家の中には不法侵入をされたり、遊び場やたまり場になったり不審火の発生も可能性としては無いとも言い切れません。この様に空き家を放置する事は、土地建物所有者にとって、メリットは少ないが、リスクが高いとういう事になるのです。

3.空き家対策特別措置法

このような空き家問題を解消し、空き家の活用や処分・解体をサポートするために、2015年に「空き家対策特別措置法」という法律が作られ施行されました。「空き家対策特別措置法」では、「特定空き家等」と認定された空き家の所有者に対して、行政が修繕・撤去の指導、勧告や命令をする事ができ、行政から勧告を受けた場合は、これまで受ける事のできた固定資産税の特例も解除されてしまいます。実際に「特定空き家等」とは、どのような空き家の事をいうのか?一言でいってしまうと「問題のある空き家」です。具体的には下記のとおりです。

・安全面に問題のある空き家…倒壊の可能性が高い空き家等
・衛生面で問題がある空き家…排水溝が詰まり等の臭いや不法投棄されたゴミ等の衛生面で問題がある空き家等
・景観面を損ねる空き家…雑草が生い茂って地域の景観を損ねる空き家等
・治安面で問題のある空き家…空き巣や放火のターゲットになりやすく地域に犯罪を招いてしまう可能性のある空き家等

この法律で行政により問題が認められた空き家に対しては放置する事が許されなくなり、空き家の所有者は、行政より指導等を受ければ修繕や解体、売却等活用を考え、対処しなければいけなくなりました。
 

4.空き家の活用方法

今回の記事から、空き家を放置するメリットは少なく、リスクが高い事がご理解頂けたかと思います。リスクを回避する為の代表的な空き家の活用方法は「空き家の活用」、「空き家の土地の活用」の2種類で、「空き家の活用」では、①古くなった分賃料を抑えながら、そのままの状態でその物件を貸し出す。②リフォームやリノベーションをしてその物件の価値を上げてから貸し出す等です。冒頭にお話しました、私の田舎の古屋の場合は①に該当します。「空き家の土地の活用」については、建物を解体した上で、③新たな建物に建替えて活用の道を模索する。④更地の状態で駐車場や資材置場として活用する等があります。その他にも、地域の特性や、大きさに応じて土地や建物の活用方法は様々です。私たち豊和開発は、その土地や建物を最大限に活かすノウハウを活かし最適な提案を提供する事が可能です。空き家をお持ちで、古屋になって困っている方、古屋の建替えや土地活用等の相談があれば、お気軽に連絡をいただければと思います。