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2025/12/05　｜　 社員ブログ

土地活用で考えるべきこと

みなさん、ご無沙汰しております。
豊和開発株式会社【営業本部】の坪田です。
今回のコラムでは、土地活用という言葉は土地所有者様なら誰しもが聞く言葉ですが、土地活用って何のためにするのか、何をどう考えたら良いのかなどなど、色々疑問点があると思いますので、簡単ではありますが、『土地活用で考えるべきこと』を少し深堀していこうかと思います。
是非、土地活用の検討に役立ててもらえればと思います！

- 目次 -
CONTENTS

1.まず何から考えていくべきなのか

土地活用といっても、検討しなければならないことは山ほどあります。
立地や現在の状況をわかったうえで、何に活用できるのかという分析をしなければならないですし、自分たちは何を目的として土地活用を行うのかというような形で、ひとつひとつ紐解いていかなければ、全く見当違いな結果を迎える可能性があります。
また、土地活用にはわからないことも多く、面倒だと考える方も一定数いらっしゃるとは思いますが、現状のままにしておくことで、どのようなことが起こるのかということも理解しなければなりません。
どこから手を付けていけば良いのかがわからないと、考えることが更に億劫になってしまい、結局何もしないままというような悪循環に陥ってしまいますので、まずは土地活用の入口部分から考えていきましょう。

2.現状をしっかりと把握しましょう

皆様はまず、現在ご所有の土地がどのような状況になっているかを全て把握しているでしょうか。
更地のまま、使っていない古い建物が残っている、賃貸物件として管理会社に任せているなど様々あるでしょうが、まずはそこを把握しなければなりません。
次に、収入と支出を把握する必要があります。
更地だと収入はありませんが、毎年固定資産税と都市計画税の支払いがあり、支出ばかり発生してしまっています。使っていない古い建物が残っている場合も同様です。
賃貸物件として管理会社に任せている場合は、収入は毎月の賃料収入で把握はできていると思いますが、駐車場やアパートなど場合、稼働状況はどうなっているのかご存じですか？
税金を払えていて赤字になっていないからそれで良いと言う方が多くいらっしゃいますが、それは本当に適切に活用できていると言えるのでしょうか。
駐車場の需要と供給のバランスをみたとき今後駐車台数の増加は見込めるのか、建物がある場合は老朽化は大丈夫か、修繕費はどの程度かかっているのか。
多角的にご所有地を見たとき、あまりプラス要素が多くないのであれば、土地活用を検討すべきかもしれません。
相続をお考えの場合は、現状のまま相続をすると、どの程度の相続税を納付しなければならないのか。相続税を払えるだけの金融資産を相続人が保有しているのか、若しくは納税できるだけを残せるのかも把握しなければなりません。

3.土地の特性を把握しましょう

土地の現状を把握できれば、次に土地の特性を把握していきます。
土地の特性というのは、主に立地や周辺の環境や接道状況など、ご所有地がどのような活用に向いているかということです。
その土地に向いていないことを無理に進めようとしても、うまくいきません。
例えば、工場街の真ん中に高齢者施設や保育所、住宅街で広くない道路沿いに物販や飲食の店舗、近くに駅や住宅や商業施設など何もない農業振興区域に駐車場などなど、その土地の物理的、環境的、社会的な特性を汲み取らない活用方法は、賃借したい事業者が現れずに実現できない場合や建物を建てたが利用者がなく収入を得られないなど、最悪の状況に陥ってしまいます。
周辺環境や道路付けなどを鑑みて、何がその土地の特性に合っているのかを把握することが土地活用を成功させる近道となります。

4.投資をするか土地だけを貸すか検討しましょう

土地の特性が把握できれば、次にはお金の部分を検討しましょう。
土地活用において、建物を建てて貸すのか、土地のみを貸すのかで、収益性に大きな差が出てきます。
建物を建てるという投資をすれば、その分大きなリターンを見込めることが多いですが、万一、借主が事業に失敗した場合はリスクが伴います。
土地だけを貸す場合、リスクは少なくなりますが、その分賃料収入が投資した場合より見劣りします。
一概に全てが当てはまるわけではないのですが、大半はこのような差が生まれます。
また、相続税の対策をしなければならない方は建物を建てるということが一般的ですが、気を付けなければならないことは、相続を受けた方が苦労をしない方法を選ぶことが大切です。
相続税の対策をして問題無く相続できたものの、相続後に色々な問題が発生して、最終的に相続不動産を手放さなければならなくなってしまっては本末転倒です。
どういった事業にどういった条件で貸すのか、投資を行うのかが非常に重要となります。

5.プロの力に頼ってください！！

土地活用において考えるべき点を簡単に記載してきましたが、全ての方が考えるだけで最善の土地活用方法を見出せるわけではございません。
その道にはその道のプロがいます。
その道のプロと一緒になって考えてもらうことで最善策を生み出す方法も手だということを忘れないでください。
初めて考える場合は、何かに特化した会社ではなく、幅広く提案できる会社が良いでしょう。
弊社、豊和開発株式会社は、幅広い分野で何が最善かということを考えて、最良の答えを導き出す提案、条件を整理できる交渉を得意としておりますので、土地有効活用を考える際は是非ご相談ください。
土地活用のプロとして営業マンがご所有地のポテンシャルを最大限に引き出せる答えを導き出すお手伝いをさせていただきます。

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