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2024/01/12　｜　 社員ブログ

地中障害物は何故出るのか？

今回は「地中障害物」について解説いたします。
まず地中障害物とは何かと言いますと地中から見つかる障害物の事を言います。
地中障害物が何故発生するかについてですが、多くの場合は昔建っていた建築物が撤去されずにそのまま地中に残しているケースがあるからです。
当社では建物の解体工事をする場合、上物の建物を解体し、建物の基礎を解体します。基礎まで全て解体して撤去した後、地中1～1.5メートル程度に土や小さな石ころ以外のモノがないか確認します。次の建物を建てる際、地中障害物が埋まっていると基礎工事がうまくいかずストップしてしまうからです。
現在、建築廃材をはじめとした解体工事で排出される廃棄物の処分はマニフェスト制度によって正しく処分することが義務付けられ、不法投棄できないようにマニフェスト伝票を用いて管理されています。
しかし、それ以前は管理体制が整っておらず、そのまま地中に埋めることがよくあったようです。

- 目次 -
CONTENTS

1.地中障害物の種類

どのようなモノが埋まっているかと言いますと、以前に解体したときのゴミ、瓦、大きな岩、コンクリートガラ、建物の基礎、杭、浄化槽、医療廃棄物などがあります。
また工場の跡地には土壌汚染と言って有害な物質が土壌に浸透もしくは混入している状態になっている可能性もあり、そのまま放置していれば人への健康被害だけではなくて、作物の育成不良など生態系にも悪影響を与える危険性があり、国も土壌汚染対策法に則って環境保全対策に努めています。
その土壌汚染が発生する原因は実にさまざまですが、有害物質を取り扱う工場や事業者からの排水・漏水、もしくは廃棄物の埋設が一番の要因として考えられます。
土壌の汚染は基本的に土の中で発生する現象なので、私たちの目で見て判断することが難しく、さらに大気や水質の汚染と比べると蓄積性が非常に高いため、20年・30年前に有害物質に汚染された状態が現在まで続いているケースもあります。
そのため、業種によって取り扱う有害物質は違いますが、工場等が建っていた経緯がある土地では、土壌汚染が発覚するリスクが高いといわれています。
もちろん工場跡地だからといって、必ずしも土壌が汚染されているというワケではありませんので、その点は注意が必要です。
その土壌汚染が発生する原因は実にさまざまですが、有害物質を取り扱う工場や事業者からの排水・漏水、もしくは廃棄物の埋設が一番の要因として考えられます。
土壌の汚染は基本的に土の中で発生する現象なので、私たちの目で見て判断することが難しくて、さらに大気や水質の汚染と比べると蓄積性が非常に高いため、20年・30年前に有害物質に汚染された状態が現在まで続いているケースもございます。
そのため、業種によって取り扱う有害物質は違いますが、工場・クリーニング工場跡地や工場が建っていた履歴がある土地では、土壌汚染が発覚するリスクが高いといわれています。
近年では、企業の環境活動や土地取引に伴って土壌汚染調査の実施が一般化して、何かしらの工場跡地から土壌汚染が発覚するケースも出ています。
もちろん工場跡地だからといって、必ずしも土壌が汚染されているというワケではありませんので、その点は注意が必要です。

2.地中障害物の撤去費用

工事が着工して現場で地中障害物が出るかどうか、明らかになるまでの期間はいつも緊張します。
基本的に地中障害物が見つかった場合はそれを専用の重機で解体して分別処分する必要があります。
地中障害物を撤去する為の工程が追加されるので、工期が遅れる可能性も出て来ますし、地中障害物が見つかったら多くの場合、施主様に追加費用を頂かなければならないです。

確かに必要な処理費用ではあるものの、施主様にとっての負担が増えてしまう結果となりますので、出ないのであればそれに越したことはありません。

私も過去に地中障害物が出た旨を施主様に伝える機会が実際にありましたので、地中障害は出ないだろうと楽観的に考えるよりも、もしも出たらこのぐらいの費用はかかるかもしれない、と現実的に施主様に伝える事が重要です。

また、産業廃棄物は捨てるのにも費用はかかりますのでその分も追加費用を頂くことになってしまいます。
確かに必要な処理費用ではあるものの、施主様にとっての負担が増えてしまう結果となりますので、出ないのであればそれに越したことはありません。

私も過去に地中障害物が出た旨を施主様に伝える機会が実際にありましたので、地中障害は出ないだろうと楽観的に考えるよりも、もしも出たらこのぐらいの費用はかかるかもしれない、と現実的に考える事が必要です。

3.地中障害物の運送

埋設物の種類により撤去方法は異なりますが、見つかるケースが多いコンクリートガラ・瓦などの建築廃材は、重機を使って掘り起こして撤去したあと、トラックで処理場へ運搬して処分します。住宅密集地での地中障害物撤去工事の場合、地中障害物がどこまでの深さまで埋設されているのかにもよりますが、撤去時に振動が発生する可能性があるため近隣住宅への配慮が必要です。
また家屋付きの土地を購入して、建て替えを行うといった場合も注意が必要です。
敷地内の地中に思ってもみない地中障害物が埋まっている可能性もあり、過去には文化遺産や不発弾等が見つかりニュースで放送されている様なケースもありますのでそういった場合は更に工期が延びてしまう可能性もあります。
そういった特殊なモノが出る可能性は低いですが出る可能性が0ではありません。
この「掘ってみるまで分からない」といった怖さがあるのが地中障害物なのです。
中には文化遺産や不発弾等が見つかりニュースで放送されている事も中にはあります。
そうなった場合は工期が延びてしまう事もありますので、そういった特殊なモノが出る可能性は低いでしょうが出る可能性が0ではありません。
この「掘ってみるまで分からない」といった怖さがあるのが地中傷害なのです。

4.まとめ

今回は地中障害物について書かせていただきました。
私たちは、土地所有者様の要望によって適切な提案を検討しながら、福祉施設などで土地活用の提案をさせて頂いていますが、地面を掘ってみない事には地中障害物の有無はわかりませんので、地中を掘る作業期間はいつもドキドキしてしまいます。ただ地中障害物を恐れて何もしないままでは土地のポテンシャルを活かした土地活用が出来ないのも事実です。
所有地が何に向いているのかわからない場合や土地活用に関するご相談があれば、提案までは全て無料でさせて頂いています。少しでもご興味が湧いた方は、本コラム記事の下側に問い合わせフォームが記載されていますので、是非当社までご相談下さいませ！
（営業本部　主任　下元）

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