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2020/01/09　｜　 社員ブログ

土地活用プランの傾向と活用のポイントについて

土地の活用方法は様々で、土地それぞれに向き・不向きがあります。
このコラムでは、土地の状況(立地や広さ等)やオーナー（地主）の志向性(収益重視、節税対策等)により、活用方法の向き・不向きがあるのか、そしてその土地の状況や条件ごとに、どのようなプランが向いているのか等について紹介したいと思います。土地の活用方法は様々で、土地それぞれに向き・不向きがあります。
このコラムでは、土地の状況(立地や広さ等)やオーナー（地主）の志向性(収益重視、節税対策等)により、活用方法の向き・不向きがあるのか、そしてその土地の状況や条件ごとに、どのようなプランが向いているのか等について紹介したいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.土地活用プランの傾向

前述の通り、それぞれの土地には向き・不向きがあります。土地の状況（立地）やオーナーの志向性ごとに向いているプランについて、以下の様な傾向になります。

＜立地別活用例＞
①アクセスが悪くて狭い　 …　戸建賃貸、トランクルーム
②アクセスは悪いが広い　…　戸建賃貸、高齢者施設、太陽光発電
③アクセスは良いが狭い　…　アパート、戸建賃貸、駐車場、店舗・商業施設
④アクセスが良くて広い　 …　太陽光を除くすべてのプラン

＜条件別活用例＞
①収益性を重視したい　　…　アパート・マンション、高齢者施設、店舗・商業施設
②安定収入を得たい　　　…　高齢者施設、児童施設、駐車場、太陽光発電
③税金の優遇を受けたい …　アパート・マンション、戸建賃貸、高齢者施設
④投資を抑えたい　　　　  …　戸建賃貸、トランクルーム、太陽光発電

大きな傾向は、このようになります。

2.活用のポイント（収益性 ・ 投資 ・ 節税対策）

活用方法の検討における重要なポイントを順に挙げていきますので、その特徴を整理してみましょう。

◆収益性◆
土地を有効活用するからには、収益性は必ず意識しなければなりません。
収益は「収入−費用」ですが、活用の収入は、家賃収入や駐車場利用料などであり、費用は、建築費や維持費、税金などになります。大きな費用をかけて大きな収入を期待する活用方法もあれば、収入は大きくないものの比較的少額の費用（自己資金に収まる範囲）で始められる活用方法もあります。収益性を考えるには利回りが重要ですが、賃貸マンションの場合、利回りは通常、満室時の家賃を想定して算出しています。しかし、実際は空室が発生することがあるので、収支をシミュレーションするときには空室を考慮することも必要です。

◆投資◆
活用方法によって、投資額は大きく異なります。例えば、コインパーキングは初期費用ゼロで行えますし、アパート経営の場合はローンを組んで建築費を支払うのが普通です。投資額と収入額はほぼ比例関係にあります。また、同じ規模の賃貸物件を建てるのであれば木造の方が鉄筋コンクリートよりもコストが小さいので、その分利回りがよくなりますが、鉄筋コンクリートの方が強度があるため、修繕費があまりかからず長持ちするという面もあります。コストを掛ければ、それに見合った賃料を求める事は出来ますが、借主が見つかり難くもなります。このように、表面上の金額だけでなく、多面的・長期的な視点での検討が必要です。

◆節税対策◆
土地は、更地のままだと最も税金(固定資産税や都市計画税等)が高くなります。これは、よく知られていることではありますが、更地にアパートなど賃貸物件を建てて人に貸すと、大きな節税効果を生むことはご存知でしょうか。土地や建物にまつわる税金には、次のようなものがあります。「相続税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・所得税・贈与税・登録免許税」、特に金額が比較的大きい相続税、毎年支払う固定資産税・都市計画税の節税を行うことは、重要です。

3.活用のポイント（リスク ・ 転用性 ・ 土地面積）

◆リスク◆
土地活用のリスクを考える上で重要なことは、将来的な変化にも目を向けることです。たとえば住宅ローンを例にあげると、金利はどのくらいか、金利見直しのタイミングはいつで、どのくらいの変動幅があるのか、といったことを知っておく必要があります。アパート経営・マンション経営であれば、その地域に住む人達の属性が変わっていく傾向があるのか、近くに他のアパート・マンションが建つ可能性はあるのか、といった想定が必要になってきます。このような将来的な変動を計算に入れておかないと、計画が狂って利益が出なくなる恐れがあります。最悪の場合どうなるのか、それが起こり得る可能性はどのくらいあるのか、といったことを把握しておけば、実際にその状況に陥ったときにも適切な対応をとりやすくなります。一括借り上げのような、空室状況に関係なく家賃収入が得られるプランを用意している企業もあります。しかし、安心を得られる分、収益性は落ちてしまうのが難点です。リスクが減る安心感と、収益性、どちらを優先するのかを、改めて検証することをお奨めします。

◆転用性◆
転用性とは、一度土地活用を始めてから他の方法に変更する際の転用のしやすさのことを指します。総じて、賃貸物件を建てる場合は転用がしづらくなります。借地借家法により、入居者の立ち退きは、オーナーの希望で一方的に行うことはできないからです。最も転用しやすいのは駐車場です。トランクルームも賃貸経営と比較すれば契約期間は短く（10年前後）、転用しやすいといえます。

◆土地面積◆
土地の広さによって活用方法がある程度限定されることがあります。最も狭くてもできるのは駐車場経営で、最小で車2台分（約15坪）あれば行えます。戸建賃貸も同様に狭い土地でも行えますが、マンションや高齢者施設、商業施設、太陽光発電はある程度の広さが必要です。

4.活用のポイント（立地制限 ・ 社会貢献 ・ 需要）

◆立地制限◆
最寄駅からの距離、近隣の状況（住宅地、観光地、繁華街、オフィス街等）によっても活用方法が制限されることがあります。例えば住居施設でも、アパートであれば駅から遠すぎると入居者募集に苦労しますが、車を利用するファミリー層をターゲットにした戸建賃貸であれば、駅から遠くても入居者獲得が見込めます。また、トランクルームや太陽光発電も駅からの距離によらない活用方法です。

◆社会貢献にもなる医療系施設経営◆
医療系の施設は、社会貢献という意味では非常に貢献度が高い活用方法です。比較的リスクも少なく、高い利回りを期待できます。ただ、住宅地近辺や、周辺に医療施設が少ない土地に向いているため場所を選びます。そして、事業者側は開業時の投資額も多い為、長期間での賃貸借を希望します。また、基本的に地域密着で、固定の患者が見込めたら、世襲で医院を続ける傾向にありますので、長期、安定性の高い活用方法と言えるでしょう。

◆高齢社会の今だからこそ需要が多い老人ホーム経営◆
主に介護を必要とする高齢者が、介護や生活支援を受けて居住する施設です。⾼齢社会を迎えニーズが非常に⾼まっているため空室リスクは極めて低く、安定収⼊が⾒込めます。また駅から遠くてもあまり問題がなく、⼀定の条件を満たせば国の補助⾦も得られます。地域社会への貢献度も⾼いです。ご自身で施設を経営するわけではないので、その土地に、介護系の施設運営をしたいと思う事業者がいるかどうかが、一番のカギとなります。逆に、全国展開している介護事業者が、あなたの土地で介護の運営をしたいと言ってきたらチャンスです。全国展開しているということは経営基盤が強く、施設運営のノウハウもしっかりしているでしょうから、もし、介護事業系の事業所からお声がかかったら是非検討しましょう。

5.活用のポイント（等価交換 ・ 土地信託 ・ 土地売却）

◆等価交換◆
等価交換とは、オーナーが土地を出資し、ディベロッパーなどの事業者がその土地の上に建てる建物の建築費を出資し、完成した土地と建物を出資比率に応じて区分所有する事業形態を言います。その区分所有した物件を使って、賃貸業等の事業を行ないます。立地がよく、中高層や大規模の建物を建てられる土地を所有しているが、自分では多額の投資をしたくない場合や、土地を部分的に活用したい場合などにおすすめの活用法です。土地の所有権は失いますが、区分所有した部分は、必要に応じて売却する事もできますし、賃貸事業化する事で収入を得る事が出来ます。売却を考えているオーナーも一度検討してみるべき土地活用法と言えるでしょう。

◆土地信託◆
土地をディベロッパーなどの事業者に託して、事業者側で事業者名義でローンを組み、アパートやマンション等の建物を建て・運用することで収益を上げてもらい、収益の一部から配当金を受け取るという方法です。等価交換と同様に、大規模な土地を所有しており、初期投資をかけずに活用したい場合に向いた方法ですが、等価交換との大きな違いは土地の所有権を失わない事にあります。また、信託期間が終了すると、オーナーは事業者が建てた建物も一緒に受け取ることができます。しかし、建築時のローンが残っているとそのローンも引き継ぐことになるので、全てのローンの返済を終えた後に契約期間が終了し、建物とともに土地を受け取ることが理想です。

◆現金に変えて他の投資に回せる土地売却◆
売却も⽴派な活⽤⽅法のひとつです。売却によってまとまった収⼊を得られ、かつ固定資産税等の土地に関する税負担から解放されます。まず現⾦にし、それを新たな投資の資⾦として利⽤するという⽅法もあります。
「⼟地活⽤」とはいっても、その⼟地をそのまま活⽤するだけではないということなのです。

6.最後に

いかがでしょうか？
土地活用は気軽に行えるようなものではありませんが、十分な情報収集をして慎重に判断すれば、安定した副収入を得られたり、税金を大幅に減らせたりと、大きなメリットがあります。
所有している土地に向いている活用プランがわかれば、土地活用の検討が一歩前に進むはずです。
今すぐではなく数年後に検討しようと考えられている場合でも、情報収集は早め早めに行いましょう。
当社では土地の活用プランの無料相談サービスを行っていますので、気になる方は一度ご連絡ください。
【営業本部　菅原】

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