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2021/06/11 |  社員ブログ

大阪市認可保育所について

豊和開発で営業をしています下元と申します。当社では保育所や介護施設等の福祉施設をメインに土地の有効活用を提案させて頂いているのですが、今回は大阪市認可保育所の特徴や過去に大阪市で認可保育所での活用提案を地主様に行った実例等の話をしたいと思います。
まず皆様は大阪市で起きている待機児童問題をご存じでしょうか?
5年程前に「保育園落ちた、日本死ね」と題した著名ブログがニュースで取り上げられて社会的問題になりましたが、近年の夫婦共働き世帯が増加したのも原因の一つだと感じます。
当時はプラカードを持った人たちが国会前で無言の抗議デモを行ったり、ネット署名活動「#保育園落ちたの私と私の仲間だ」では、数多くの賛同が寄せられた影響もあり、日本政府が無視出来ない状況になりました。待機児童問題は人口の多い都心部が深刻化しており、大阪市も待機児童問題を抱えていました。
そんな中、大阪市は待機児童問題解消に向けて一気に認可保育所の整備を進める対策を講じました。
その結果、大阪市では認可保育所の整備が大きく進んでいます。
保育所用地として土地を貸している土地オーナー様で多いのが元々駐車場経営をされていた方です。駐車場契約者への集金催促、駐車場の清掃、管理を任せている場合は管理費を管理会社に支払う必要があり、手間をかけるかその手間を省く為にお金を払う必要があります。しかし保育所用地として土地を貸せば、手間が掛からず、管理費を支払う必要もなく、長期的に安定した収入がある為、その入金確認をするだけで良いのです。保育所で活用をした場合は借地なので投資もかかりませんし、長期安定の収入があり通帳をみて入金がされているのか確認を行うだけです。また土地の管理も借り手の保育事業者が行うので駐車場経営をされていた土地オーナー様が認可保育所の活用に踏み切られるケースが非常に多いです。

- 目次 -
CONTENTS

1.大阪市認可保育所の補助金制度

大阪市を含め各自治体では保育所整備促進の為の補助政策があります。ここでは大阪市の補助金制度について説明させて頂きます。

大阪市で認可保育所用地として土地を貸した地主に対して大阪市は固定資産税・都市計画税の10年分相当額を地主様に現金一括でに補助する制度があります。
また保育事業者が保育施設を建てる借地提案の場合は建築費の75%程度の補助金が国から出ますので、保育運営をされる事業者は25%程度の費用で保育施設を建築することが可能なので保育施設の整備に補助金は大きく貢献しています。

これらの国からの手厚い補助があるので保育事業者は地主に対して長期間安定的に賃料が払えるので、土地を貸す地主はリスクが少なく安定的な収益を得る事が出来るのです。

大阪市の保育所整備の補助金にもいくつか種類があり、保育事業者に対しての補助額が手厚いのは大阪市の北区と中央区です。この補助は事業者様が建物やテナントを借りた場合のみ適応される制度ですが、北区・中央区のエリアは令和2年度から令和4年度までの公募に限り、賃借料補助として補助上限額:年間16,500,000円(年度途中で開所の場合は、期間に応じて月単位で按分)が最大15年間、運営者である保育事業者に対して支給される補助制度を整えました。
何故北区と中央区の補助額が高いのかといいますと、商業施設や高層ビル等が多く土地の地価が高く賃料設定が高い傾向にあるからです。
今までも大阪市から毎年認可保育所の募集は出ていたのですが賃料の条件が高過ぎて、保育所では到底賃料が合わず、整備が全く整いませんでした。

その結果、賃料+賃借料補助(※金額については要相談)をお支払することが可能となるので、今迄の賃料よりもかなり良い条件で提案する事が出来ます。

このように大阪市では年々、待機児童問題解消に向けて都心部の整備促進を図る動きをとっています。

2.保育所用地のピックアップ

当社では平成27年から認可保育所の活用提案をさせて頂いておりまして、現状では20棟以上の認可保育所契約成就の実績があります。
当社ではまず保育事業者様から保育所の開設用地を探して欲しいと依頼を受けてから、保育事業者様の希望のエリアにてまず物件調査を行います。
保育事業者の希望条件として駅からの距離や既存他園との距離を重要視されるケースが多いです。風営法の兼ね合いでラブホテルやパチンコ店等の近くでは新たに保育所の開園は出来ませんので、そういった施設との距離にも注目しなければいけません。
また、現在の活用方法で高い収益が出ている地主様へは提案してもご満足いただけないこともありますので、保育所の方が高い収益をあげられるかどうかといったところも条件となります。
数ある土地(駐車場・文化住宅・遊休地)の中から、それらの条件をクリアした土地を保育所用地としてピックアップしていくのです。
そのピックアップした土地をご所有の地主様にアポイントを取り、お話を聞いてもらうところからが私たちの土地有効活用提案のスタートラインになります。

3.過去ご提案した地主様の事例

ここで、諸条件の基本合意まで進める事が出来た、過去の実例をご紹介します。
地主様と面談をさせて頂いた際、新型コロナの影響でコインパーキング会社が値下げ交渉をしてきたとの事で駐車場以外の活用を検討されていた時期に、当社から認可保育所の提案をさせて頂きたい旨を伝えたところ、一度話を聞きますとの事で話を前に進める事が出来ました。
地主様が納得された理由は、認可保育所は認可施設になるので必要な数だけ整備が進めば、募集を打ち切るので競合施設が出来る事が無く、原則賃料の変動がおきるような事がないこと。また事業用定期借地権で契約した場合は契約期間満了後に土地が更地で返還される点も安心出来るとの事でした。
提案内容としては活用前のコインパーキングよりも月額賃料が上がり、固定資産税と都市計画税の10年分相当が現金一括で補助されますので地主様の決断も早かったです。

4.まとめ

今回の補助金制度については令和3年度6月時点での制度になっていますので
今後保育所の整備が進んで、必要な数の施設の整備が整えば保育所自体の募集も無くなります。
100坪程度の土地を所有しており保育所での活用に興味が湧いた方は是非下記電話番号にご連絡いただけれれば、平日の9時~18時までは電話対応可能なので是非一報頂ければと思います。
また保育所提案以外にも医療施設や介護施設、商業施設での活用提案もさせて頂いていますので、ご気楽にご連絡下さい。

豊和開発株式会社
TEL:06-6537-0202

【営業本部 下元】