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2021/10/08 |  社員ブログ

空き家問題と空き家のリスク

 近年空き家の増加が社会問題となっており、『空き家問題』という言葉をよく耳にするようになりました。私自身も仕事柄、土地の調査等で様々な地域を見て回ることが多いのですが、空き家となっている住宅をよく見かけます。
 社会問題と言われても、少し遠い場所で起こっているように感じてしまいますが、空き家問題は私たちにとっても無関係な話ではなく、土地や建物を所有するご家族をお持ちの方々にとっては、相続などで急に降りかかってくる問題になる可能性もあります。今回のコラムではそんな『空き家問題』について説明していきたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.空き家の増加

 空き家問題とは、老朽化した住宅が空き家として放置され様々な問題を引き起こす事、そしてその空き家の数が年々増加しているという社会問題です。
 総務省統計局の平成30年住宅・土地統計調査によると、全国の住宅総数は約6240万戸、そのうち約850万戸が空き家とされています。つまり、現在日本にある住宅のうち13.6%もの住宅が空き家になってしまっているということです。また空き家数は増加傾向にあり、現在の空き家数は、平成10年の空き家数の約1.5倍となっています。そして少子化による世帯数の減少を鑑みると、今後も空き家率は増加していくと言われています。

 それではそもそも空き家とは何でしょうか。空き家とは、一言で言うと人が住まないまま放置されている住宅の事ですが、細かく以下の4つの種類に分類されています。
・二次的住宅 …週末や休暇時に使用される別荘や残業で遅くなった時等に寝泊まりするための住宅などの、普段は人が住んでいないが時折使用する住宅
・賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
・売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
・その他の住宅…上記以外の人が住んでいない住宅で、居住世帯が長期にわたって不在の住宅
 空き家の中でも特に問題視されているのが、二次的住宅のように人が居住する予定も無く、賃貸用・売却用の住宅のように適切な管理もされていない、「その他の住宅」に分類される空き家で、空き家総数のうち「その他の住宅」に分類される空き家は約40%と、大きな割合をを占めています。

2.空き家が生まれる原因

空き家が発生する一般的な原因は、親が住んでいた住宅や所有していた住宅の相続によるものです。

 住宅を相続したが、遠方に住んでいるため管理も難しく空き家として放置してしまうといったケースや、住宅を複数の相続人で相続したため、住宅の解体や売却を考えても意見がまとまらず放置してしまうといったケースが挙げられます。

また、固定資産税等の負担を抑えるため空き家のままで放置しているというケースもあります。土地を所有すると固定資産税及び都市計画税を毎年納める必要があります。土地の上に住宅が建っている場合は、その税金の課税標準額が軽減されるという特例があり、その特例では、小規模住宅用地(住宅1戸あたり200㎡以下の住宅用地)における固定資産税の課税標準額は1/6、都市計画税は1/3となり、一般住宅用地(住宅1戸あたり200㎡を超える部分)における固定資産税の課税標準額は1/3、都市計画税は2/3となります。しかし住宅を取り壊して更地になりますと、その軽減措置が受けられず固定資産税・土地計画税の負担が増えてしまいます。所有者にとっては、空き家のままで保存する事で税金面でのメリットがあり、空き家になってしも建物を残したままの状態にしてしまうケースが多いのです。

3.空き家のリスク

空き家のままで放置することには、いくつものリスクが伴います。

 一つ目は、災害へのリスクです。
 誰も住まず適切な管理がされていない空き家は、老朽化しやすく、老朽化した空き家は、地震や台風などの災害で倒壊・損壊し、近隣の方に損害を与えてしまう可能性を孕んでいます。また、人の目がなく、燃えやすいゴミ・枯れ草の多い状態にある空き家は不審者に目をつけられやすく、放火の被害に合う危険性も高まります。

 二つ目は、地域環境へのリスクです。
 雑草が生い茂っていたり、ボロボロになってしまった空き家は地域の景観に悪影響を与えます。また、空き家に動物が住み着くなど、衛生面の問題が発生する事もあります。さらに人目のない事から犯罪の拠点として使われたり、不審者が住み着いたりと、空き家の多い地域は防犯面のリスクも抱えてしまいます。
 また、これらの問題を与える空き家が増加すると、近隣地域全体の物件の資産価値を下げてしまうといった影響も考えられます。

 三つ目は、税制上のリスクです。
 空き家が発生する原因として固定資産税の軽減措置を受けるために空き家を取り壊さずにおくという話がありましたが、その軽減措置が急に受けられなくなってしまう可能性があります。
 平成27年に施行された空き家対策特別措置法により、適切な管理がされていない事が原因で周囲に著しく悪影響を及ぼしている空き家を、行政が特定空き家として指定することができるようになりました。特定空き家に指定された空き家は、固定資産税等の軽減措置対象から除外されることとなり、固定資産税の負担が急激に増加してしまう事となります。

4.まとめ

 本コラムでは、空き家が生まれる原因や空き家のリスクについて説明してきました。
 空き家は相続の際に発生することが多く、相続者間で空き家の管理を押し付け合う等のトラブルになってしまうケースもあります。そして空き家を相続し、いざ賃貸や売却をしようと思っても、既に老朽化が進んでしまっている空き家は借り手や買い手がなかなか見つからないものです。また、賃貸・売買ができないからと言って利用しない建物を残したままでは、土地が有効的に使われておらず、多くの利益を得る機会を失ってしまっていると言えます。
 そのため、空き家や空き家となってしまう可能性のある建物は、早いうちから将来的な活用方法を考えておくことが大切になります。
 豊和開発では、老朽化した建物の建て替えや、長期の安定収入を見込める介護施設・保育施設の建築を中心にした土地活用提案を行なっており、入居率の落ちた長屋の活用や、空き家となった土地・建物の活用方法等、多くのご相談を頂いております。
 空き家を管理する事のリスクを負わないためにも、空き家や土地活用をお考えの際は是非豊和開発にお声がけください。

【営業本部 永井】