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2021/07/03　｜　 社員ブログ

土地活用にかかせない測量

こんにちは。豊和開発株式会社 営業本部の石山です。
当社は、駐車場や古くなった建物（空家、アパート、マンション、ビル）等の不動産を所有しているオーナー様に、主に介護や医療、福祉関係の施設の設計や建築を行いながら、土地活用のご提案をさせて頂いている会社です。
今回のコラムでは、そういった施設を建設しての土地活用のご提案をするうえでかかせない測量について書いていきたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.プラン作成にかかせない測量

土地活用の取り組み方として主に、建貸、借地、売買の三つの形態があります。建貸とは、土地所有者様が所有土地に建物を建設し、事業者様に建設した建物を貸すことを言います。借地とは、事業者様が、土地所有者様から借りた土地に、建物を建設し、事業を行うことを言います。売買では、土地所有者様と事業者様との間で土地の所有権を売買し、事業者様が買った土地に建物を建設し、事業を行います。いずれにせよ、土地活用では、活用後、対象となる土地には新しい建物が建てられます。
　私は、土地活用をお考えの土地所有者様に、初回面談時に必ず測量図の有無の確認を行います。なぜなら、土地活用のゴールは新しい建物を建てる事なので、測量図があれば、土地を紹介する事業者様の事業内容に合わせて、建物のプラン（設計図面）を作成する事が出来るからです。このとき、測量図がなければ、土地所有者様の許可を頂き、私自身が現地に赴き、既に埋設されている境界標(杭)や、隣地との境界の関係がわかる構造物（道路側溝、ブロック塀等）などの位置関係を距離や幅を測り、暫定的な土地の形と面積の算出を行います。これを簡易測量といいます。境界標とは隣り合わせの土地や道路との境界を示すために設置されたプレート状のもので、境界杭とは地中に打ち込んでいる支柱や目印にする棒のことをいいます。簡易測量ではあくまでも暫定的な土地の面積や形しかわかりませんが、建物の規模や、配置等を検証する上で、土地活用提案の入り口ではかかせない測量となります。

2.設計作業にかかせない測量

次に、土地活用の商談が進んで行くと、具体的な事業費や、賃料(価格)の算出が必要となって来ます。この段階でかかせないのが、現況測量です。現況測量とは、現地において測量機器を用いて、地形、地物等を測定して、数値地形図データを作成する作業です。現況測量といっても様々な種類があります。建貸では土地所有者様が、借地では事業者様が建物を新築することとなりますので、どの位の事業費(建物の建築費等)が必要となるのかが、決断のカギとなります。対象となる土地に、希望する建物がきちんと建てられるのかを設計するために、間口、奥行き、敷地の形や面積、高低差等が必要となります。この、間口、奥行き、敷地の形や面積等を測ることを、現況平面測量といい、敷地内の高低差を測る事を水準測量といいます。現況測量は先ほどの簡易測量よりも正確な土地の形や面積を知る事ができます。土地活用提案を決定付ける為には、かかせない測量となります。

3.売買にかかせない測量

売買において、面積は価格を決定するうえで重要な材料です。特に土地代が高い都心部では、たとえ小さな面積の差異でも土地売買価格に大きく影響します。事業者様が土地を購入して、その購入した土地に建物を建て、新たな事業を行う上で、購入価格は、事業者様にとって重要な判断材料となります。
この土地の売買価格の基準となる面積には、公簿面積（登記簿上の面積）と、実測面積(実際の面積)とがあります。公簿面積と、実測面積に大きな差異があると、売主買主のいずれかが損をしたり、得をすることになります。登記簿とは不動産の物理的状況と権利関係を法的に記録(登録)した帳簿のことを言います。
土地の売買で重要な項目の一つに、隣地との関係があります。大昔からの関係で、隣の土地との境界があいまいで、建物の軒がはみ出していたり、建物や構造物（側溝、ブロック塀等）の一部が、他人地にはみ出して建てられている事もあり、土地を購入後、買主が隣地の土地所有者との間で、トラブルに巻き込まれるケースなどもあります。このような事がないように、土地売買の際は売主側で予め、境界確定測量を行って頂きます。境界確定測量とは、有資格者の土地家屋調査士と隣地所有者様方との立会いの下、境界点の同意(書面を交わす)を得て行い、この同意を得た境界によって測られた測量図面(地積測量図)を、法務局に登記します。土地売買では、この現況測量図面より正確で公式な測量図面を基に、実測取引を行います。境界確定測量は土地売買にかかせない測量と言えます。

4.問題解決にかかせない測量

測量（所有地の形や面積を測る事）は、土地活用を行ううえで、かかせない作業です。また、土地の境界をめぐる問題も、将来的には隣地所有者との大きなトラブルの元となりかねません。境界確定測量は費用と時間がかかりますが、所有地の正確な面積を知り、境界を確定し隣地との境界を目に見える形で残しておくことは、問題を先送りにせず、将来的に所有地をきれいな形で後世に引き継ぐ為にはかかせない測量です。
現在私は、土地所有者と建物所有者との権利関係が複雑な物件を中心に、土地活用の提案を行っています。境界や、権利関係でお困りの際は、是非一度、豊和開発株式会社へご相談ください。皆様からのご連絡を心待ちにしております。

営業本部　石山成真

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