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2020/09/01 |  社員ブログ

土地活用の方法を考えよう

 豊和開発株式会社の佐竹と申します。
 主に医療施設、介護施設、商業施設、児童施設の設計・施工をしている会社の私はその中で、営業社員として日々、土地所有者に土地活用のご提案をしております。
 今回は、土地所有者の悩みの一つである、有効利用を考えるにあたってのポイントをご紹介したいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.土地活用といっても方法はいろいろ

土地活用の方法は、所有している土地の立地や形状、大きさによる物理的な要因と、考え方や心情による心理的な要因によっても選択肢が変わります。
例えば、
・収益性を重視する方。
・初期投資を抑えたい方。
・とりあえず土地活用はしたいが、いつでもやめられる様にしたい方。
・先代が駐車場をしていたから、今まで引き継いできたが、
 稼働率が下がってきたとの理由の方。
と、様々です。
珍しいところでは、畑を相続したが自分は会社員なので、休日に畑があると遊びにも行けないからとの理由の方など、動機も人それぞれです。
土地活用を始めたいけれども、何から始めたものかと悩まれている方は、先ずは、自分の土地はどういう活用方法が向いているのかを調べることが大事です。

2.所有土地は何に向いているのか?

 所有土地が何に向いているのかを知るには、まず「市場調査」から始めましょう。
 市場調査とはカッコ良く言うと ”マーケティングリサーチ” と言い、例えば駐車場にしようとすれば、近隣駐車場の賃料や入庫率を調査したうえで、賃料を決めないと、相場からかけ離れると、借りてくれる方がいなくなり駐車場がガラガラになってしまいます。
 さらに、元々駐車場の需要がそれ程無いのにも関わらず、駐車場にしてしまうと・・・
 失敗するのは容易に想像できますよね。
 この様に、近隣駐車場の現況を調査することで、この土地が駐車場に向いているか、向いていないかが分かります。

 そこで、所有土地について、具体的にどんな市場調査を行うべきか? どんな活用方法があるのか? 土地活用において欠かせない「市場調査の項目」や「土地別の活用方法」を、簡単にご紹介します。

3.市場調査の項目

 市場調査項目は大まかに分けると以下の通りです。

①需要調査と供給調査
 需要はあるのか? 供給はされているのか? を調べます。
 例えば、待機児童問題が騒がれているエリアでは、
 施設が足りていない(需要はあるのに供給されていない)
 事がわかります。

②周辺環境の調査
 駅から何分か? 幹線道路までのアクセス?
 スーパーやコンビニまでの距離? 接道の幅員は?等、
 これらの要因は土地活用の方法を調べる上で、
 結構重要な調査です。

③地域ニーズの調査
 その地域が、どのような施設を求めているのかを調査をします。
 介護施設、商業施設、保育所、駐車場、賃貸住宅等、どのような
 ニーズがその地域にあるかを知る事が出来れば、
 失敗を防ぐことができます。

④エリアの調査
 そのエリアでの、駐車場や賃貸住宅の賃料相場、
 世帯数や年齢別の人口構成比などの調査

⑤法的規制の確認
 用途地域、建蔽率、容積率などの調査。
 また、各市区町村では独自に条例を設けて、地区ごとの
 土地活用を制限しているケースもあるので調査が必要です。

4.土地別の活用方法

 土地別と言っても多種多様なので、ここでは大まかな4例を説明いたします。

①都市部(商業地域や近隣商業地域)の場合
 テナントビル、医療ビル、オフィスビル、高級老人ホーム、
 賃貸マンション等

②住宅地の場合
 介護施設、児童施設、賃貸アパート、駐車場等

③郊外の駅から近い場合
 介護施設、コインパーキング、賃貸アパート、トランクルーム等

④郊外の幹線道路沿いの場合
 看板事業、ロードサービスの店舗等

 都市部の土地は資産価値も高く、土地の維持費も高くなるので、賃料が高く収益性の高い活用方法が良いでしょう。
 土地の大小によってはこの限りではありませんが、ご紹介したものが目安となる活用方法です。

5.まとめ

 世の中には、ふたつとして同じ土地は存在しないので、所有する土地に適した土地活用の方法を知らなければいけないのです。
 商業地域に土地を所有していても、その土地が小さければ建物を建てるよりも駐車場の方が良い場合もありますし、郊外型の土地でも幹線道路沿いであれば、収益性の高い活用の選択肢が増えます。
 土地は所有しているだけでは固定資産税・都市計画税、管理コストがかかるだけなので、土地に見合った活用方法を考えることをおすすめします。

 土地活用をお考えになられる場合は是非一度、当社にお電話いただければ、私が市場調査を基に、最適な活用方法をご提案させていただきます。
 ご拝読ありがとうございました。

【営業本部 佐竹】