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2020/01/07 |  社員ブログ

土地の有効活用と活用の種類

 土地を所有されている方が、その土地で有効的に収益をあげるために色々な選択をする事を不動産業界では有効活用と呼ぶことが多いですが、具体的にはどのような活用があるか、その種類とメリット・デメリットは何か、どのような活用方法を選択したら良いのかなど、考えなければならない点は多くあると思います。
 今回は有効活用の種類やメリット・デメリットについて簡単にですがご紹介していきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.基本的な活用方法の種類とは?

 土地活用と一言でまとめられていることが多いですが、基本的には土地に所有者自らが建築し建物を貸す方法【建貸(たてがし)】と、土地のみを貸す方法【借地(しゃくち)】の2パターンに分けられます。基本的はこの2パターンですが、各々でさらに細かく内容が分けられています。
 まずは【建貸(たてがし)】というのは、賃貸マンションやテナントビルを建築して自らで入居管理を行い、居室やテナント部分を区分で貸し出すパターンや、社会福祉施設や医療施設、賃貸マンション、倉庫や工場の建築を行い一括で事業者に借り上げてもらうパターンなどがあります。それぞれで収益性の違いや、管理していく部分の違いがあります。
 次に【借地(しゃくち)】ですが、こちらは定期借地と普通借地の2種類に分けられます。さらに定期借地については、一般定期借地と建物譲渡特約付き借地と事業用定期借地の3種類に分けられます。それぞれに期間や、付帯条件があるなどの違いがあります。
 次に【建貸】【借地】それぞれのメリット・デメリットについて触れていきます。

2.【建貸】のメリット・デメリット

 【建貸】は、所有地に自ら建築を行い、建物を賃貸するという内容ですが、最大のメリットとしては、大きな相続税対策が出来るということがあげられます。金融資産を不動産に変えることにより(建物投資額にもよりますが)、相続税評価額を大幅に下げることが出来ますので、相続時の相続税負担を軽減することができます。
しかしながら、建物を建てるということで、大きな初期投資がかかりますので、活用内容の精査は慎重に行なった方が良いです。また、出来るだけ長期で安定性がある活用が望ましいです。
 【建貸】による建物の貸し方については大きく2つのパターンに分けられます。
 ①建物の区分入居を自ら管理し、区分ごとに契約を行い貸すパターン。
 ②建物一棟を一括で契約を行い貸すパターン。
①については建物の管理を全て自身で行う為、設定した賃料が全て収益となりますので自己調整が出来るメリットがあります。しかしながら、空室・空テナント部分の賃料は入ってこないデメリットがあり、建物が古くなってくると高い入居・入室率を維持するのが難しくなりやすく、リノベーションをしたり賃料を下げないと入居・入室率が上がらないといったことも考えられます。立地条件にも大きく左右されますので、駅近など常時満室が見込めるような場所であるならば自己管理の方が収益を見込めるかもしれません。例として、賃貸マンションや医療ビル(テナントビル)など1室ごとに契約をするパターンです。
②については、賃料保証(毎月定額賃料)で建物一括借上げとなるので、空室・空テナントがあっても毎月同額の賃料を得ることが出来ること、管理区分にもよりますが、建物の管理が不要な場合が多いのがメリットと言えるでしょう。介護施設の様に、建物を一括借上げするものもありますので、安定した賃料を得ることが出来ます。しかし、賃料保証の場合は保証割合により募集賃料から保証料(管理料)を引かれたり、商業施設などは最低予想売上で賃料算出を行う場合が多いので、自身で入居・入室管理をし、満室状態で得る賃料の相場よりは収益が下がるデメリットがあります。
 相続税対策をお考えの方や将来的に必要な方で、立地条件に適した長期安定した活用が見つかりマッチングした場合は【建貸】のご検討をしていだいた方が良いと思います。

3.【借地】のメリット・デメリット

 【借地】は土地のみを貸す方法ですが、まず大きなメリットとしては【建貸】と違い、初期投資がほぼかからないことと、多少ですが相続税対策が出来ることです。但し、建物を貸すこととは違い、土地のみを貸して建築を事業者が行なうことや駐車場(月極や店舗専用、コインパーキング)として使用するなど大半の初期投資は事業者が行なうので、【建貸】ほど収益性は見込めないことが多いです。
 【借地】で土地を貸すことには大きく2パターンがあり、期間を設定して延長の出来ない定期借地と、更新の出来る普通借地があります。まずは定期借地について説明していきます。
 定期借地権についてはさらに3パターンに分類されます。①一般定期借地権・②建物譲渡特約付借地権・③事業用定期借地権があり、それぞれルールが決まっており、そのルールに則り契約を締結していきます。
①の一般定期借地権は50年以上の契約期間の設定、利用目的の制限はなく、契約に関しては書面で行ないます。契約の更新はなく、建物の買取請求もなしで原則として契約満了時に更地で土地が返還されます。大前提として住宅を建てて、住む人の権利を長期で保証するということがあります。
②の建物譲渡特約付借地権は30年以上の契約期間の設定となり、利用目的の制限と契約に関する制限は特にありません。ただ、契約途中で建物の譲渡特約を設定する事が出来ませんので、契約締結時に契約期間満了後に建物を相当の対価で譲渡する特約を設定します。そのことに従い契約の終了は建物の譲渡(相当の価格で買い取るか譲り受ける)が条件となります。建物は譲渡されるので、譲渡された建物を建貸として新たに貸し出すことも可能です。
③の事業用定期借地権は10年以上50年未満の契約期間となり、利用目的は事業用の建物のみとなります。契約内容に関しては短期(10年以上~30年未満)と、長期(30年以上~50年未満)があり、公正証書で締結します。短期に関しては契約の更新はなく、建物の買取請求もなしで契約満了時に更地で土地が返還される特約がつきます。長期の場合は更地で土地を返還される特約の設定をなしにする事もできます。例えば、『更新はなしだが、建物買取請求権は認める』『更新は協議のうえできるが、建物買取請求権は認めない』という設定が可能となります。

 次に、普通借地については30年以上の契約期間となり、利用目的の制限と契約に関する制限は特になしです。定期借地と違い、契約の更新ができ、最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年となりますが、それ以上の期間でも更新は可能となります。但し、期間が満了しても、借地権者が契約の更新を請求したときは、地主が正当な事由に基づく意義を遅滞なく述べなかったときは、建物がある場合に限り、以前と同一の条件(期間を除く)で契約を更新したものとみなされますので、借地権者の権利割合が大きくなってしまう契約となります。
 定期借地権が出来てから新たに普通借地での契約締結はほとんどなくなり、定期借地権の中でも現在は①と③が大半を占めている形となっております。
 【借地】については投資がほとんどない分、建貸ほどの収益は見込めませんので、収益性を求めるのであれば物足りない感は否めないですが、それでも長期安定した収益を得られることが最大のメリットとなることと、借地権者が建築する建物が住居系の建物だった場合は固定資産税や都市計画税の減額にもつながるメリットもあります。

4.最良の選択をするために

 土地の活用は数多く種類があり、まずはどのような目的で活用をするのか、その目的に対し最良の選択肢は何か、所有地の立地で本当にその活用の継続性があるか、需要があるのかなど、数多くのことを考えなければなりません。しかし、活用をするということは、所有する土地を後世に残していこうという考えがあるからだと思いますので、やはり長期で安定性のある活用が望ましいと私は思います。
 しかしながら自分でイチから調べるとなると限界があると思いますので、実際に活用提案を行なっている業者に話を聞いてみるのもいいと思います。そして、税金関係では会計士や税理士、契約書の内容については弁護士など、相談する相手も増えてくると思います。業者によって得手不得手がありますので、総合的に提案ができ、色々な活用の内容を理解している業者を見つけることは非常に大切になってくるかと思います。
 その点を考えると、自社ブランドの商品を売る業者よりも、その土地に対して最良の活用方法を導き出してくれる業者をパートナーとして選択することが大切だと思います。税金関係や法律関係に詳しい業者なら尚良いと思われます。

5.まとめ

 今回は土地の有効活用と活用の種類とメリット・デメリットについてご紹介しましたがいかがでしたでしょうか。 
 当社の提案の考えは、多種多様な業種の運営者とのやり取りの中で培ってきた実績から、その土地がどのような活用に向いているのか、土地所有者が何を求めているのかを考え、不安に思うことや懸念材料をひとつひとつ懇切丁寧に解決していくことを心がけています。
 また、求められていることが本当に実現可能なのかもしっかりと調査させていただき、結果のご報告をさせていただくことと、時間をかけずにスピードを重視し、最良のご提案できるようにしております。
 簡単ではありますが、今回ご紹介させていただいた活用方法でも、さらに詳しくお話できることもございますので、気になることや少しでも活用をお考えの方は、お気軽にご相談いただければと思います。
 土地活用のことでしたら豊和開発株式会社に是非お任せください。
【営業本部:坪田】