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2022/02/12 |  社員ブログ

お金のかからない土地活用?

こんにちは。豊和開発株式会社の黒田と申します。2020年4月に新卒社員として入社し早2年、様々な案件に携わってきました。
土地活用と聞けば、土地オーナー様が数億円の資金を使い建物を建て、貸すという“建貸”をイメージされる方が多いのではないでしょうか。「この先ずっと駐車場にしていても車を所有する人も減っているし、高齢者の免許返納も進んでいるし不安・・・」「何も使用していない土地だし何か活用を考えようか・・・」とお悩みになっている土地オーナー様でも、建貸での土地活用は数億円という大きな金額を使う為、少し抵抗感があるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような場合でも“条件さえ合えば”お金のかからない土地活用を実現することができます。
今回のコラムではお金のかからない土地活用の方法をいくつか紹介します。

- 目次 -
CONTENTS

1.等価交換

1つ目は等価交換の仕組みを利用した方法です。一般的に等価交換という言葉には、〝等しい価値を有するものを相互に交換すること″という意味があります。不動産における等価交換という言葉には、土地オーナー様がマンションデベロッパーと契約をして、土地の全部や一部をマンションデベロッパーに売却し、マンションデベロッパーが建物を建築し、売却した土地の価格に相当する建物の区分所有権と土地の所有権を得るといったものです。一般的な土地売却との違いとして、等価交換の場合はマンションの部屋と現金を得ることが出来ます。交換した部屋は自分が住んでも良し、賃貸物件として家賃収入を得るのも良し、売り物件として出すのも良しと、自由に扱う事も可能です。しかし、等価交換は土地オーナー様とマンションデベロッパーが同意しなければ契約することが出来ません。したがってマンションデベロッパーにとって魅力ある土地でなければならず、立地が良く面積が広い土地であることが重要です。駅からの距離や、スーパーとの距離など、様々な観点で判断されるため、限られた場所でしか実現しません。実現することができれば、大手マンションデベロッパーと共同で事業することになりますので、安心した取引が可能になります。土地の活用や売却を考えている際は、自分の所有地は等価交換できるのかどうかと考えてみるのも良いかもしれません。

2.定期借地権契約

2つ目は定期借地権を設定した契約をすることです。今回説明する定期借地権は普通借地権とは違う内容になっておりますのでお気を付けください。
普通借地権は、契約時に定めた契約期間になっても、契約を更新することで借地し続けることが可能になります。また、普通借地権は土地オーナー様から一方的に契約破棄ができないため、土地を返してもらえない心配があります。借りる側としては、借りている土地の上に建物がある限り、借りている側が契約更新を申し入れしたときは、契約を更新したものとみなされます。また、契約更新の申し入れをしないまま、契約期間満了後も土地の使用を続けた場合は、契約更新の申し入れがあったことになります。借りる側としては、契約を更新し続けることで、追い出される心配がほとんどなく安心して借り続けることができるので、相手によっては面倒なことになる場合もあります。
それに対し定期借地権は、契約期間が満了したら土地オーナー様に貸している土地が返却されるという契約です。定期借地権の中には、一般定期借地権・事業用定期借地権などがありますが、住居用なのか非住居用かによって一般か事業用のどちらになるのか決まります。マンションやアパート等の住居用の場合は一般定期借地権、スーパーやコンビニ等の非住居用の場合は事業用定期借地権になります。土地を貸すだけですので、月極駐車場のように、毎月駐車場に車が停まっているかどうか、不法駐車はないか等の管理や、駐車場契約者からの入金のやり取りをすることに比べると非常に単純で、毎月通帳をみて、運営している会社からしっかりと入金されているか確認するだけです。しかし、借地の話も等価交換と同じで、土地の立地や駅からの距離など、様々な観点で借主にとって魅力的と判断されなければ実現することは難しいでしょう。例えば、スーパーを新たに出店したいという借主は、大きな道路沿いや生活幹線道路沿いの土地を探します。所有地が細い道にあったとしても、スーパーは集客が見込めないため、出店することは難しいと判断されます。実現すれば、安定した収入を得ることが出来ますので、チャンスがあれば一度前向きに考えてみるのも良いでしょう。

3.その他の方法

等価交換・定期借地権の契約以外にもお金のかからない土地活用は存在します。例えば、全額建設協力金を使用して建物を建てる方法です。建設協力金とはご所有地にて、出店を希望する会社から資金協力を受け、建物を建てるという方法です。しかし、店舗がオープンしたあと、賃料から協力を受けた分を差し引かれ、残りを収益として受け取ることになるため、建設協力金返済中の収益は少なめになってしまいます。自己資金で建物を建てる訳ではありませんが、建物の所有権は土地オーナー様となるので、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

4.まとめ

今回のコラムでは、お金のかからない土地活用について記載しましたが、土地によってベストな活用方法は異なります。土地オーナー様の中には、お金のかからない土地活用を第一に考えていても、より良い土地の活用方法を考えた結果、建貸の方が将来を考えると有効的だということも多くみられます。また、お金をかけずに土地活用を行うのは、出店を希望する会社にとって魅力的でなければ実現することができないハードルの高い方法です。当社は、土地オーナー様のご所有地に対して、土地オーナー様の意向を踏まえ提案を行うことが可能です。出店を希望する会社を探し、お金をかけずに土地活用をすることが可能なのかを判断し、その土地に最も適したご提案をさせていただきます。土地は大切な資産ですので、受け継ぐ人にとっても良い活用方法を選択し、後悔のない活用を行うためにも、是非ご相談下さい。