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2022/04/22 |  社員ブログ

安心安定!公募事業での土地活用!

こんにちは。豊和開発の宮と申します。土地の活用方法にはマンションなどの住宅やコンビニといった商業施設、駐車場など様々な種類があります。数ある中からどういった活用方法が最適か判断するのは難しいと思いませんか?そこで今回は安定性が高い公募事業での土地活用方法についてお話していきたいと思います。先ほど挙げたマンションは築年数が経過することによる入居率の低下や賃料の値下げ。コンビニは途中撤退のリスク。駐車場は車離れが進むことによる稼働率の低下など長い目で見たときに決して安定しているとは言えません。大事な土地だからこそ安定した土地活用をしたいと思いませんか?その安定した土地活用が公募事業での土地活用になります。
 そもそも公募事業とは、国や各市町村などが公に募集を掛ける事業の事です。道路の工事事業者の募集や、南極地域観測募集、コロナウィルスのワクチン生産拠点の募集など多岐にわたります。それぞれの事業に予算が決められており、その事業を円滑に進めるために助成金や補助金が支給される事が多いです。事業によっては応募要件が定められていたり、応募したとしても審査に受かるとは限らないものもあります。本コラムではそんな公募事業を使った土地活用について解説していきたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.公募事業で土地活用を行うメリットデメリット

公募事業による土地活用は、上記の通り行政が募集を掛ける事業です。その事業の需要が満たされれば新規募集はストップされます。つまり価格競争が起こりづらく運営の安定、地主さんに払われる賃料も安定します。補助金対象の事業であれば、行政から運営費などが補助される為、こちらも安定した運営、賃料の支払いに繋がります。また、採択を受けるということは、行政からの審査を通過した事業者という事です。言わば行政からのお墨付きを貰っているという事です。行政はしっかりと契約期間を満了するまで運営できるかどうかもチェックしますので、途中撤退のリスクも低く安心して土地や建物を貸す事ができます。
 公募事業による土地活用はデメリットもあります。1つは応募する期間が決まっていることです。行政が出す募集の為、締切期限も決まっています。期間によってはゆっくりと考える時間はない場合もありえます。また、土地を拘束されるという点もあります。後述します施設では30年以上といった長期の契約を結ぶ事が多いです。その期間は必ずその施設の用途で貸し出す必要があり、地主さんの都合で解約するといったことは難しくなってしまいます。しかし、安定性の高い事業用途で貸し出す訳ですから、途中であえてやめる理由は多くはないと思います。また、応募しても採択を受けられるとは限りません。応募数が少ない事業でも落選することもありえるということは考慮しなければなりません。

2.公募事業での土地活用(介護事業)

当社が土地活用提案を行っている公募事業は主に2つで、介護事業と保育事業になります。まずは介護事業による土地活用について説明します。介護事業の公募事業といっても全ての介護施設が行政から募集されるわけではありません。認知症対応型共同生活介護(グループホーム)、特別養護老人ホーム(特養)、特定施設入居者生活介護などが公募による介護施設になります。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)やデイサービスと言った施設は公募事業ではありません。現代の日本では高齢化が進み高齢者の人口は増え、介護施設の需要はどんどん増えています。こうした状況から近年、介護施設は多くできています。過剰供給になってしまうのではと思われている方も多いのではないでしょうか。しかし、高齢者人口のピークは2045年と言われており、まだまだ施設数は足りないのが現状です。それに加え、公募が行われている介護施設に関しては、メリットでも述べた通り需要が満たされれば、同じ施設は募集されません。公募されている介護施設はその地域に足りていないという行政の判断で、施設が増え、需要が満たされればそれ以上に施設が増え過ぎるという心配はないという事です。介護施設での土地活用には地主様に建物を建てて頂く建貸と、お土地だけをお借りする借地のパターンがあります。特養であれば借地での取り組みになります。グループホームは建貸で取り組む運営者がほとんどですが、借地で取り組む運営者もいます。建貸となると投資をして頂く必要はありますが、その分の賃料や相続税など税金対策も見込めます。なにより安定性が高い公募事業であれば投資する価値もあると思います。

3.公募事業での土地活用(保育事業)

もう一つは保育事業による土地活用です。保育事業による土地活用は主に借地で土地だけを貸すパターンが多いです。なぜ借地が多いのかと言うと、保育施設を新設する場合、保育事業者には国と自治体から75%程度の建築費にかかわる補助金が支給されるからです。また運営費に関しても行政からの補助が出る為、安定した運営が見込め安心して土地を貸し出す事ができます。
 安心して土地を貸し出せるだけでなく、保育施設用地として土地を貸し出す場合、自治体によっては土地所有者に対して固都税などの税金の優遇などもあります。大阪市では土地に掛かる固都税の10年分が一括で支給されます。近年、待機児童が全国的な問題になってからこうした補助金制度が整備され、全国の保育施設数は一気に増えました。整備が進み自治体によっては待機児童問題が解決した地域もあります。そういった地域では保育施設の公募は出なくなります。大阪市でも3年前は14の区で募集がされていましたが今年度は8つの区でしか募集が出ていません。もし募集対象の地域に土地をお持ちの方は早めに保育施設での活用をお考えになった方が良いかもしれません。大阪市以外でも保育施設が募集されている地域もありますので、当社にご連絡頂ければ確認させて頂きます。ご遠慮なくご連絡ください。

4.まとめ

 本コラムでは、公募事業での土地活用方法について説明しました。介護施設や保育施設の募集は市区町村により募集がないところもあります。また募集がある市区町村でも募集時期はばらばらです。当社では公募の状況について随時行政にヒアリングをかけ、いつ募集が出るのかなど確認しています。ご所有地で公募事業での土地活用ができるのかどうかなど、当社にお問い合わせ頂ければいつでもお答えさせて頂きます。また、詳しい施設の説明などもさせて頂きますのでご遠慮なくご連絡ください。公募はいつまでも出るものではありません。施設の整備が整う前に是非お考えください。安定した土地活用のお手伝いをさせて頂きます。
豊和開発 営業本部  宮 唯一(みや いち)