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2020/10/22　｜　 社員ブログ

生産緑地の解説と有効活用の方法

私のお客様で、以前生産緑地を解除して有効活用された地主様がいらっしゃいました。
生産緑地とはどのようなものか、また解除後の活用方法をお話します。

まず生産緑地とは「生産緑地法」という法律制度のひとつのことで、この「生産緑地法」は、都市部に残る農地（田畑や林業に用いる土地）を宅地（建物を建てるための土地）への変更を促すため、1972年に制定されました。
その頃は現在と違い、人口の増加による住宅不足が社会問題となっており、都市部の農地所有者に対し土地の固定資産税を宅地並みに引上げることで、農地を宅地化し住宅を確保しようとした法律です。

しかし時代が変わり、1991年に「生産緑地法」が改正されます。
その背景は、1972年とは違い都市部に緑地を残していこうというものでした。
最近では2017年にも再び「生産緑地法」が改正されたのですが、なぜ改正が繰り返されるのかと、今後増えるであろう生産緑地解除の後にどのような有効活用が可能かを解説します。

- 目次 -
CONTENTS

1.生産緑地とは

生産緑地は、「生産緑地法」における1991年の改正で指定後30年間、農地または緑地として土地を維持していく代わりに税制の優遇（相続税や固定資産税）を受けることができるというものです。

生産緑地の指定条件として
・排水設備が整い農林漁業の継続が可能である
・都市部での良好な生活環境の確保に効果がある
・公共施設等の敷地に適している
・敷地面積が500㎡以上（2017年に300㎡に改正）
であることとしています。

生産緑地は日本全国で約13,000ヘクタールあり、その面積は、関東で半数以上、近畿、中部の都市部を合わせると約80％となっています。

制度の開始時は、都市部の住宅不足を解消するための「生産緑地法」でしたが、現在では都市部に農地や緑地を保存していこうという考えに変わってきています。

2.生産緑地の「2022年問題」

生産緑地には「2022年問題」と言われている問題があります。
生産緑地の多くは1992年に指定されているため、指定された日から30年の営農義務が終わる2022年に指定解除が予定されています。

生産緑地に指定されている30年間、農業従事を出来なくなった場合を除き営農の義務があり、30年経過後は各市町村に土地の買取申し出をすることになります。
ただし、2017年の生産緑地法の改正による特定生産緑地の指定を受けると、生産緑地として10年間延長をすることができます。

30年経過後には、市町村に買取り申し出を行うのですが、買取り成立する土地は圧倒的に少なく、生産緑地の指定解除になる土地が世に溢れかえることになります。
指定解除になると、市街化地域内では宅地並みの評価になり所有者の経済的負担が多くなるため、所有地の売却希望が増え一斉に市場へ出回り、不動産価格の下落を起こすことを懸念しているのが「2022年問題」です。

3.生産緑地の指定解除後

2022年以降に生産緑地の指定解除が盛んになりますが、2022年を待たずに生産緑地の指定を解除される場合があります。

生産緑地指定が解除されるには、農業に従事される方が従事できなくなった時（高齢や事故など）と農業に従事される方がお亡くなりになった時です。

指定解除の方法は、まず市町村に農業に従事することが出来なくなったことを伝え（医者の診断書等が必要な場合もあり）、市町村に買取の請求を行います。
ほとんどの市町村で買取の請求は成立しませんので、その後、農業委員会に農地転用の申請をし、農地転用の許可を得て農地からまずは雑種地という地目に変更します。
その段階で生産緑地であった土地に建物の建築が可能となり、有効活用として住宅や介護施設、商業店舗などを建てることが可能です。

4.まとめ

2022年には大量の生産緑地が売却か有効活用される事が予想されます。

弊社では、施設建物の設計と施工を通して土地所有者様に有効活用を提案しております。
特に介護施設、医療施設、保育施設、商業施設では、数々の実績があります。

都市部の土地でも、郊外地でも、高齢者問題、待機児童問題等による介護施設、医療施設、認可保育所の提案が出来ますし、ロードサイドであれば商業施設の提案もさせていただきます。

生産緑地の指定を解除したいとお考えの所有者様には解除のお手伝いやアドバイスも可能です。
2022年はもう間もなくやってきますので、売却や有効活用をお考えであれば、豊和開発株式会社にご相談ください。
（畑仲）

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