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2024/08/09　｜　 社員ブログ

知っておくと良い土地活用での数字

こんにちは。営業本部の佐竹です。

仕事柄、土地活用の提案をしていると、数学の公式の様に覚えておくと良いと思われることが結構あります。

今回は、土地活用にまつわる知っておくと良い数式や数字について書いていこうと思います。

 

例えば、1分間に歩いて移動できる距離=80メートル。これは人によって歩く距離には差が出ますが、重要なのは1分で80メートルが一般的に使用されている基準となっているという事です。

賃貸物件で○○駅まで徒歩5分と記載されていれば、その物件は○○駅まで5分×80メートル=400メートルとなりますし、現在地から目的地まで2.4キロメートルだとすれば、2,400メートル÷80メートル=30分と計算出来ます。

この様に日常生活ではあまり必要の無い知識かもしれませんが、知っていれば役に立つ事があるかもしれない。知っているからこそ有益な情報ですので頭の片隅にでも入れておいてくださると嬉しいです。

- 目次 -
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1.１０対８対７

土地は一物四価（いちぶつよんか）と言われ、一つの土地に4種類の評価基準があります。具体的に言うと実勢価格である『時価』、法令に基づき国家機関等によって評価される『公示地価』、相続財産としての評価に用いる『相続税評価額』、そして固定資産税の税額を算出する際に用いる『固定資産税評価額』の4つです。
このうち、『時価』を除く『公示価格』、『相続税評価額』、『固定資産税評価額』については「１０対８対７」の相関関係にあります。

 

例えば、『公示価格』が100万円であれば、『相続税評価額』は80万円、『固定資産税評価額』は70万円が目安になると考えることが出来ます。
『公示価格=１０』対『相続税評価額=８』対『固定資産税評価額=７』を覚えておけば、どれかひとつでも分かれば、3つすべてがおおよそですが把握出来るようになります。

土地を売買する際に価格の目安になるのは『公示価格』ですが、公示価格は基準点と呼ばれる地域に数カ所しかないポイントでしか評価されていないので、どこでも評価額がわかる『相続税評価額』か『固定資産税評価額』のいずれかを確認する事で、『公示価格』を算出することが出来ます。

2.96

９６ってなんでしょう？

実はこの数字は毎年支払っている固定資産税・都市計画税の金額から、その土地の相続税評価額を概算できる数字です。

ただし、対象は更地のみです。そしてあくまでも概算ですのでご了承ください。例えば毎年50万円を納税している場合、50万円×９６=4,800万円が、その土地の相続税評価額という事になります。

 

例えば、ご両親が駐車場や更地を所有しており、その為に相続税のリスクが不安だと言う方は、直接ご両親に相続税対策とかってしてくれてるの？って聞ければよいのですが、なかなかデリケートな内容になるので聞きにくいと思われます。

そんな時にはご両親に毎年支払っている固定資産税・都市計画税はいくらなのか聞いてみれば大まかですが、相続税評価額の一部がわかります。

相続税の基礎控除額は3,000万円＋（法定相続人×600万円）ですので、相続税評価額が基礎控除額を上回った場合は、相続税のリスクがあると考えられます。（配偶者控除等一概には言えないケースがあります）

3.1反=300坪=1,000㎡と0.3025

この数字は、『㎡』と『坪』、そして田んぼ一枚分の広さである『反(たん)』の関係を表したものです。土地の広さや部屋の広さがそれぞれ違う単位で表示されていて、混乱する時などに活用して下さい。

昔から農地の広さを表す単位として『反(たん)』の他に、『歩(ぶ)』、『畝(せ)』、『町(ちょう)』があります。

 

農家の方やご年配の方はこれらの単位を使用される事もあるかと思いますが、いまいちわかりにくいと言う方の為に、これらを㎡に当てはめた場合は、『歩』は10㎡、『畝』は100㎡、『反』は1,000㎡、『町』は10,000㎡となっており、1対10の関係で単位が変わります。

『坪』というのは、メートル法が導入される前に使用していた尺貫法の単位です。

1尺(しゃく)=303.03㎜であり、1坪は6尺×6尺となるので、㎜で表すと1,818.18㎜×1,818.18㎜=3.3057785124となります。

そして、１を3.3057785124で割り戻してみると0.302500605(0.3025)となります。

この数字は広さの単位を『㎡』から『坪』に変換するとき、また、逆に『坪』を『㎡』に変換するときに使用する数字です。『㎡』から『坪』に変換する際には0.3025を掛けます。

反対に『坪』から『㎡』にする際には0.3025で割れば、広さの単位が変換されます。

4.まとめ

この様にこれらの数字は、どれも正確な計算をするものではなく、概算や大まかに把握する事が出来る簡易的なものです。

土地活用うんぬんではなく、知っておくと良い数字としてご紹介させて頂きました。

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