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2022/02/25 |  社員ブログ

様々な種類がある土地活用!向き・不向きの判断はどこで?

豊和開発株式会社営業本部の坪田です。
今回のコラムでは様々な種類のある土地活用の中で、どういった土地が、どのような活用に向いている、または向いていないのかについて触れていきたいと思います。
土地と言っても千差万別、同じものは決して無く、場所・大きさ・形状・近隣状況・接道要件・周辺人口・周辺住民年齢層・駅からの距離など、向き、不向きを判断するには様々な要件が存在します。
そういった中で活用するのであればその土地に合った活用に対する向き・不向きは必ず出てきます。
ご所有地が何に向いているのかを把握する事は、土地活用を検討するうえで非常に重要なこととなりますので、是非検討材料にしていただければと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.『住居系の活用が向いている土地』

まずは人間が生活していくうえで、切っても切れない関係である【住む】というところについて見ていきましょう。
住居系の活用と言っても様々なものがあります。
分譲マンションや賃貸マンション、社宅、戸建など、住宅と言われ頭に浮かぶものや、高齢者や障がい者に焦点を当てると、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、特別養護老人ホーム、障がい者グループホームなどがあります。
現在のトレンドで行くと、一般住居、特にマンションは駅からの距離が重要視される傾向があり、徒歩5分以内であれば専有面積が小さい、築年数が経過している、賃料が高いなど、駅から遠い物件より条件が悪くても(マイナス要因が多くても)、空室が少ない状況です。その他にも、近くにスーパーやドラッグストア、複合商業施設があるような場所が入居者からは好まれます。戸建ては駅距離よりも近隣状況(商業施設や学校区など周辺環境)が重視される傾向にあります。駅からの距離が離れている、近くに買い物ができるとことがないような場所だと空室リスクが増えたり、賃料を下げないと埋まらないなど、リスクが大きくなるので向いていないという事になります。
高齢者や障がい者に関しては、繁華街の近くや大通り沿いなど人や車の往来が激しい場所には適しておらず、静かな場所や、近くに公園などがあるような場所が好まれます。また、駅からの距離はスタッフの通勤手段(バス停近くや車通勤等)が確保されればそこまで気にされる事はなく、周辺住民年齢層や周辺人口、接道要件などを気にする傾向にありますので、郊外でも条件が整えば十分活用に向いていると言えるでしょう。

2.『医療系の活用が向いている土地』

次に医療系について見ていきましょう。
医療系には大きく分類すると、大規模となる病院と小規模の診療所(クリニック)の2つとなります。
どちらも視認性(よく目につく場所)が重視されますが、診療所の方が特に気にする傾向にあります。
視認性が高い場所としては駅前などの繁華街や人通りの多い道沿い、スーパーなど日常的に買い物客がいる商業施設近くがあり、そういった立地が特に好まれる傾向となり、医療系での活用に向いていると言えます。
周辺人口も重視されるところであり、新規患者獲得をしやすい場所が重宝されています。
また、土地周辺に自分と同じ科目の診療所があると、新規患者獲得が難しくなるので、診療圏調査も必要となり、視認性が高く人通りや人口が多かったとしても、違ったハードルがある場合もあります。
病院は、周辺人口、数多くのドクターが通勤可能エリアか、生活導線が近いかなど立地について特に気にされることと、大きな敷地が必要となりますので、限られた土地となってきます。
決して繁華街などの近くでなければ向いていないと言うわけではなく、住居系が多くある場所が向いていると言えるでしょう。

3.『商業系の活用が向いている土地』

次に商業系について見ていきましょう。
物販、飲食、レジャーなど数多くの種類がありますが商業系に共通して言える事は集客が見込める土地であるかと言うところです。
スーパーやドラッグストアなどの物販は周辺人口が多く視認性の高い生活幹線道路沿いが向いていると言えますし、ガソリンスタンドやコンビニなどの物販は、一見のお客様に多く入ってもらう事が重要となってきますので、車通りや人通りの多い幹線道路沿いなどが向いている傾向があります。
居酒屋などの小規模の飲食に関しては、駅前や繁華街など、人が多く往来する立地が好まれる傾向がありますので、必ず幹線道路沿いでなければならないというわけではないですが、ファミリーレストランなど、家族連れが多く訪れるものや一見のお客様が多くの売り上げに関わる飲食に関しては視認性の高い幹線道路沿いが向いているので、店舗規模や客層などで真逆の発想になる場合があります。
レジャーなどはレジャー施設が近くにある、もしくは目的地に向かう通り道に店舗を構えるなどの傾向にありますので、これまた違った場所が向いていることとなります。例えば釣り具屋などは海や池、川が近いなどがあげられます。
また、商業施設は間口が狭いと視認性が落ちたり、駐車しにくいなどの弊害がでるので、できるだけ接道している間口が大きい土地が選ばれる傾向もあります。

4.【まとめ】

紹介した3つの活用以外にも、倉庫や工場、運送などもありますが、公害問題などもありますので、工業地帯と呼ばれるような場所が向いている土地活用もあります。
数多くの土地活用がありますが、所有地が何に向いていて、将来的に安定した活用ができるのかを見極める事が土地活用を成功させる第一歩となります。
その土地に向いていない土地活用をしたいという希望のみで待ち続けて、最も適した活用を断ってしまったばっかりに活用の機会を失ってしまったり、活用できたもののすぐに撤退されてしまったなど当初予定してた収益性が確保できなくなってしまったなどの話はよく耳にします。
そういった事が起きないようにする為には、プロに相談して色々な意見も聞きながら検討していくことが重要です。
また、得意分野が限定的な会社より、数多くの種類が提案できる会社ならば、尚良いパートナーとなってくれることでしょう。
豊和開発株式会社は、まずその土地が何に向いているのかを考え、土地に向く最善の提案を行なうことを心がけ、実行して数多くのご成約をいただいております。
ご所有地がどのような活用が向いているのか気になった土地ご所有者様は、是非豊和開発にご連絡ください。
今まで培った経験を基に、最善のご提案をさせていただきます!
皆様のご連絡をお待ちしております。
【営業本部 坪田】