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2023/11/04　｜　 社員ブログ

本当にその土地活用に対する考え方は正しい？

豊和開発株式会社　営業本部営業課の坪田です。
今回のコラムでは、土地活用に対する考え方について掲載します。
複数の土地を所有している方には切っても切れない土地活用。
数多くある土地活用の種類の中で、一体何が良いのだろうかと迷う事もたくさんあると思います。

土地活用に何を求めるのかによって考え方は変わっていきます。
自分で建物を建てるべきなのか？土地だけを貸すのか？節税対策？収益増加？考えることは山ほどあると思いますので、このコラムでは基本的な考えをまとめさせていただきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.土地活用をする目的は？

土地活用をする目的は人によって様々ですが、基本的に更地のまま放置すると固都税を満額支払ったり、近隣住民に迷惑にならないよう整備をしたりとお金が出ていくばかりとなってしまいます。

そうなってしまう事を防ぐため、出ていくお金より多くの収入を生むように土地活用をしようという事が目的の大前提ですので、まずはここをしっかりと理解してもらいたいと思います。

もしくは、自己で使用する以外で活用していない土地を所有しているのはあまり意味がないので、いっそのこと売却するという考え方をした方が良いかもしれないですね。
目的には大きく分けて二つあると思います。
一つ目は収入を得るため。二つ目は節税対策のため。
この二つが土地活用する大きな理由になる事が大半だと思います。
次の項目からはこの二つの目的について考えてみましょう。

2.収入を得る目的の土地活用

一つ目の収入を得るためという理由は単純明快です。
駐車場経営をして収入を得ることや、誰かに貸して収入を得るということが目的です。
誰かに貸してというのは、土地のみを貸す方法や建物を立てて貸すといった方法があります。

ここでわかって欲しいことは、収入を得ること自体が土地活用ですので、駐車場運営（コインパーキングも含む）も土地活用の一つなのです。ここを勘違いしている方が意外と多く、何か活用するかもしれないのでとりあえず駐車場にしておくや、多額の投資をしたくないので手軽な駐車場にして活用せずにおいておくということをよく聞くのですが、そもそも収入を得る時点で駐車場運営は土地活用です。この勘違いをしてしまうと土地活用に対する考え方が大きくずれてしまう可能性があります。
なぜかと言うと、駐車場は土地活用だと思っていなければ、活用しなくても収入があるのだから、わざわざ活用しなくてもいいやという考えになったり、すでに収入を得ているので、これ以上高望みをする必要がないといった考えになってしまい、次の転換の土地活用に対する嫌悪感が生まれてしまい、考えることをやめてしまうからです。
もちろん駅前や人気スポットの近くなど、駐車場適地もあるので、すべての駐車場が該当するとは言いませんが、そういった場所を考えて吟味した結果と、なんとなくで始めた結果とでは大きな差が生まれてきます。

誰かに貸して（土地・建物）という方法は二つ目の節税対策の為にも密接に関わってくる部分もありますが、ここでは二つの方法を紹介します。
土地を貸す、いわゆる借地にて地代を得る方法と、建物を建てて建貸にて家賃を得る方法があります。
活用の種類や立地によって大きく変わるので、一概に全てがとは言えませんが、一般的には地代よりも、投資をした分それに見合った家賃が入ってきますので家賃収入の方が大きくなり、手残りが増えます。
貸手の種類によっても大きく変わっていきますが、駐車場適地以外だと、駐車場経営より建貸や借地の方が効率的に多くの収入を得ることができます。

3.節税対策を目的とする土地活用

節税対策を目的とする土地活用ですが、まずは自身で建物を建てることて個人の場合は主に相続税の対策、法人の場合は会社継承時の株価対策や法人税の節税が挙げられます。

駐車場については土地活用ですが、土地評価額は更地と同等なので、節税という観点からは効果が見込めない活用方法となります。

個人の場合、建物を建てた新築の状態でも、その建物の評価額は40～60％程度で計算されるといわれています。相続に関しては全資産を対象に相続税計算をされるので、現金や有価証券等の金融資産の場合はその全てが課税対象となりますが、建築投資した場合は建物評価額に対しての課税対象となり、建築投資金額と評価額の差が大きくなり、その建物を第３者に賃貸することで、更に評価が下がるといった仕組みがあるので、その差分が節税対策となるのです。また、土地が更地や駐車場等の建物がない場合は、建物を建てることにより、土地の評価についても下がりますので、ダブルで効果を得ることができます。

法人の場合株価対策については個人の相続税対策に似た部分があります。法人税については、建物を建てることで減価償却という建築投資を使用可能期間（法定耐用年数）にわたって分割して費用計上する会計処理ができることにより、経費として計上して利益の圧縮を行なえますので、支払う法人税を下げるという効果が期待できます。

土地を貸す場合でも多少の対策はできます。定期借地の場合は土地の上に建物が建ちますので期間によって下落率は変わりますが最大20～40％の評価額減の期待ができます。また、建物が住居系の場合は固都税が20％程度まで下がりますので支出の大幅圧縮に繋がります。

節税の観点から見ると、土地を貸すよりも、建物を建てて貸す方が節税効果が大きくなります。

4.目的をはっきりさせて最善の土地活用を！

土地活用は土地を複数所有している方にとっては切っても切れない話ですが、目的のないままなんとなく活用してしまうと失敗してしまいますし、１点だけを考えて活用してしまうとこれもまた失敗の原因となります。
目先の数字にとらわれてしまうとその活用の本質が見抜けなくなってしまい、結局は活用したのに当初の目的を果たせないといった最悪の結果を招いてしまうこととなるかもしれません。
土地活用をするのであれば、収益もあげて、節税対策を行ない、更に次世代に苦労をかけずに継承していくといった、複数のメリットを携えた計画を選択することがベストです。
しかしながら、自分自身で考えても限界はあります。総合的に判断ができて、尚且つ先のことまで考えられるパートナーが必要となります。
豊和開発はそういった点を考慮した最善の提案をするよう日々努力し、実現してきた会社ですので、土地活用を検討する際は是非１度ご相談ください。
まず地主様の思いを聞き、目的をしっかりと定めて、確実にその目的を達成できて、尚且つ契約満了まで土地活用として有効である提案をさせていただきます。

【豊和開発株式会社　営業本部　坪田武士】

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