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2023/04/28　｜　 社員ブログ

駅から遠い土地の有効活用方法

こんにちは。豊和開発株式会社　営業本部の下元です。今回のコラムは「駅から遠い土地の有効活用方法」をテーマにお話させて頂きます。基本的に土地は駅から近い好立地な場所でないと土地活用の方法はかなり限られてきます。かくいう当社でも車通りが多く交通量が多い土地にはスーパーやドラックストアなどの商業施設での提案もさせて頂く事があります。駅から遠い土地の一般的な基準として、「駅から徒歩15分以内」というのがよく上げられます。駅から徒歩15分であれば許容範囲、それ以上かかる場合は駅から遠い土地だと感じる方が多いようです。そんな駅から遠いお土地での活用を諦めている地主様にも、主に老人ホームやグループホームなどの介護施設（福祉施設）での土地有効活用をメインで提案している当社であれば、何らかの施設がご提案が出来るかもしれません。是非最後まで読んでいただき、土地活用の参考にしていただければと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.商業施設での活用

まず最初に駅から遠くても活用出来るものとして商業施設をイメージされた方が多いのではないでしょうか？
確かに商業施設は駅から遠くても、車通りが多く視認性が良い場所や、人通りの多い場所であれば前向きに検討して頂ける商業事業者様はいらっしゃいます。商業施設のメリットとして大きいのが賃料条件が比較的好条件な提案が多いことです。また出店意欲の高い事業者様であれば建貸し・借地・売買な全ての契約形態に柔軟に対応されるケースも多いです。一方、デメリットとしてコンビニなどは売り上げが見込めなければ早々に撤退するリスクも高く、事業撤退後、居抜き物件として出回っている物件も少なくありません。皆様も街中で保険会社やジムなど、元の店舗とは違う事業に転用されている居抜き物件を目にした事もあるのではないでしょうか？
もしも、商業施設でのご活用を検討されている方は、契約書を良く読み、特に違約条件などを確認するなど、正確に契約内容を把握された上でご契約される事をお勧めします。

2.月極駐車場・コインパーキングでの活用

次にご紹介させて頂くのはコインパーキングや月極駐車場などの駐車場経営です。メリットとしては土地の上に建物を建てる必要が無い為、いつでも売却出来る点、条件の良い活用の話が来た際に土地の転用が利き易い点が上げられます。
また、デメリットとしては駐車ラインを引いたり、精算機を設置する等の最低限の設備投資が必要にりきます。また駐車場は更地評価となってしまう為、建物があるよりも税率が高く固定資産税と都市計画税が高額になるのも忘れてはなりません。
土地を所有されている方であればタイムズやリパーク等のコインパーキング運営事業者から提案を受けた事があるかもしれませんが、車の出入りが多く回転率が良い駅近や都心部などの立地でない限りは、好条件な提案は少なく、固定資産税と都市計画税を差し引くと手元に残る金額は雀の涙なんてこともあります。また月極駐車場の場合、運営管理を管理会社に任せる場合は管理料が必要となり、手元に残る金額は更に減ってしまいますし、個人経営の場合、管理料の支払いはなくなり手元に残る金額は増えますが、賃料の管理や駐車場の清掃など、駐車場運営の手間が増えてしまいます。
それだけでなく、周辺に新しく駐車場が出来る可能性もあります。そうなった場合は双方の価格競争になってしまうと解約者が出るなどして、常に満車を保つのは難しくなってしまいます。

3.介護施設での活用

最後にご紹介するのが介護施設です。
最大のメリットとしては、基本的には契約期間満了まで借り切りとなり、安定した収益が見込める点が上げられます。また住居施設になるので賃貸マンションなどと同様に土地の固定資産税と都市計画税の減税効果があるのと、建物を建てて第三者に賃貸する事によって相続税対策にもなります。また駅から遠い土地であっても駅距離だけで判断するのではなく、既存施設からの距離や周辺環境によって検討する事業者様が比較的多いです。介護施設との引き合いによくあがるものとして賃貸マンションがありますが、賃貸マンションなどは駅から離れてしまうと入居率が下がり賃料が落ちてしまう可能性があります。比較して介護施設などの福祉施設は一棟借り上げが基本ですので賃料が落ちる心配も少なく、また既存施設と連携の取れる場所であれば駅から遠い土地でも柔軟に検討される介護事業者様も多く、駅から遠い土地でも数多くの活用実績があります。デメリットとしては商業施設などと比べると、そこまで高額な賃料は出ない事、基本的には土地の所有者自身が建物を建てて貸す提案内容となりますので、建築費などまとまった初期投資が必要となる点が上げられます。

4.まとめ

今回は駅から遠い土地有効活用について記事にしてみました。
私たちは、用途地域はもちろん、土地の形や、立地、所有者様の要望によって適切な提案を検討しながら、最適なプランを練り上げます。土地のポテンシャルを最大限に引き出す提案をするように心掛けておりますので、自分の所有している土地が何に向いているのかわからない場合や土地活用に関するご相談があれば、提案までは全て無料でさせて頂いています。少しでもご興味が湧いた方は、本コラム記事の下側に問い合わせフォームが記載されていますので、是非当社までご相談下さいませ！

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