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2026/01/09　｜　 社員ブログ

「更地」と「収益物件」の売るときの違いとそれぞれのメリット

いつもお世話になっております。豊和開発株式会社　営業本部の神谷と申します。
お土地をご所有のオーナー様で売却を考えたことのある方は、土地を売るとき「建物を解体してでも更地で売る方が良いのか」、「建物を建てて（建物が建っている状態で）賃貸中の収益物件として売る方が良いのか」などと考えたことがあるかと思います。この選択は単なる形態の違いではなく、買主層や価格の決まり方、売却期間、リスク構造にまで影響を与える重要な判断です。
そのため今回は「更地」「収益物件」のそれぞれの違いを
① 買主層
② 価格の決まり方
③ 売却スピード
の3つの視点から解説し、最後に売主が押さえておくべき考え方をお伝えできればと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.【① 買主層】

「更地の買主層」
買主から見た更地の最大の特徴は、用途の自由度が高い為、建築イメージがしやすいことです。また解体や立退きといった不確定要素がないため買主の選択肢が広いといったメリットがあります。
主な買主は、注文住宅を建てたい一般の方や土地分譲を行うハウスメーカー、工務店、不動産会社などが多く、これらの買主は家賃収入ではなく「どんな建物が建てられるか」「そのエリアは住みやすいのか」「将来価値があるか」といった利用価値を重視することが多いです。
「収益物件の買主層」
収益物件として売却する場合の買主は、主に投資家、法人・不動産会社などの資産運用を目的とした人が多く、彼らは「住む」ことを目的とせず、家賃収入と利回りを基準に判断します。
収益物件のメリットとしては、賃貸中のため収入実績があり、評価が数字で示せる、売却活動中も家賃収入が継続する、立地次第では更地より高く評価される可能性があるのです。特に、稼働率が高く管理状態の良い物件は、投資家にとって魅力的な「完成された商品」となるのです。

2.【② 価格の決まり方】

「更地の価格」
更地の価格は、基本的に立地や接道条件、法規制、周辺の取引成約事例などを基準にして決まるため、価格の透明性が高く、売主買主ともに納得した価格になることが特徴です。また雨漏りや設備不良など建物に関する責任がないため、売却活動中に余計なコストがかかる可能性がないという点も売主側としては大きな経済的メリットになります。
ただし、住居系の建物を建てており固定資産税の減税効果を得てい場合、建物を解体し更地にすることで減税効果は失われるため、事前の資金計画は必須となりますのでご注意ください。
「収益物件の価格」
収益物件の価格は、立地条件や周辺の取引制約事例などではなく、年間家賃収入や利回り、将来の修繕費、空室リスクなどから算出される収益還元方式で算定されます。このため、立地条件などが平均的でも、安定した家賃収入があれば高評価となるのです。
売主側の経済的メリットとしては、解体費用が不要、家賃収入を得ながら売却できるといった点が挙げられます。

3.【③ 売却スピード】

「更地の売却スピード」
更地は更地が持つシンプルな状態がゆえに、買主が土地の用途や開発計画を容易にイメージできるため、売却の際は短期間で取引が成立しやすい傾向があります。特に、土地の立地や面積、接道条件、価格設定などが適正であれば、即座に購入意欲を持つ投資家や事業者が現れることが多いです。また、更地は建築条件付きの土地もありますが、一般的には建築の自由度が高いため、需要が安定しています。これにより、売却までの期間は比較的短くなる傾向があります。
「収益物件の売却スピード」
収益物件の購入には、投資収益率やキャッシュフローの計算、物件の状態や管理状況の詳細な調査など、買主側の検討事項が多いため、売却スピードが遅くなるケースが多いです。また、収益物件は市場の動向や金利の変動、地域の賃貸需要など多くの要因に左右されやすく、買主は慎重に判断するため、売却には時間がかかることが多いといえるのです。

4.【まとめ】

土地の売却において、更地と収益物件は買主層や価格決定方法、売却スピードにおいて異なる特徴があります。更地は用途の自由度が高く、一般の住宅建築希望者やハウスメーカーなどが買主となり、価格は立地や取引事例に基づいて算出されるため透明性が高いです。売却も比較的短期間で成立しやすいですが、収益物件は投資家や不動産会社が主な買主で、家賃収入や利回りを基準に評価され、価格は収益還元方式で算出されます。そのため売却には時間がかかる傾向があり、物件の管理状態や市場動向によって左右されやすいです。総じて、更地は迅速な売却が可能ですが、収益物件は慎重な検討と時間を要するケースが多いと言えるのです。
土地売却で最も重要なのは、形態の優劣ではなく、その土地に合った売却方法を選ぶことです。正しい選択ができれば、売却は「負担」ではなく「戦略的な資産整理」へと変わるのです。
弊社は、土地の有効活用を基盤に、その土地に合った市場を選定することや、それに伴い買主を見つけてくることも行っておりますので、ご所有のお土地の売却を考えており「土地の将来を売るべきなのか」「収益という事業を売るべきなのか」はたまた「土地を売るべきなのか」「保有しておくべきなのか」といったお悩みをお持ちの方はご気軽にご相談いただければと思います。

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