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2022/10/28　｜　 社員ブログ

「えっ？ココって、田んぼだったんですか？」

豊和開発営業本部の田宮です。「えっ？ココって、田んぼだったんですか？」先日、引渡し書類の説明を行った際に、新しい施設の施設長さんから言われたセリフです。土地活用の提案は、その土地の用途や、形状、そこに建っている建築物を、新たに必要なモノ（施設）に生まれ変わらせます。写真の物件は当社の提案物件で、もとは田んぼがあり、その田んぼの『開発工事』を経て建築をした物件です。今回はその『開発』について記事を書いてみたいと思います。

- 目次 -
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1.土地活用提案の行く手を阻む？都市計画法

土地有効活用の提案が実を結び、いざ施設建築を行なっていく上で、必要に応じて発生するのが『開発工事』です。特に規模の大きな施設建築の場合は、『開発工事』が絡むケースがほとんどです。新たな事業を行なうとき、その開発に関わるすべての関係者は「予算を出来るだけ抑えたい」、「オープン迄の工期をなるべく縮めたい」と考えるのが普通で、私たちもその施主様や関係者様方の思いにに寄り添いながら提案し計画を進めます。しかし、その前に立ちはだかるのが『都市計画法』です。

2.出来れば避けたい「開発工事」

都市計画法での『開発行為』とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地区画形質の変更の事を言います。市街化区域では開発区域の面積が1，000平方メートル以上である場合に許可を得る必要が出てきます。この基準となる面積は、自治体のよって各々更なる基準が設けられている場合もあります。『開発行為』に該当した場合、一定の整備水準の確保が求められ、許可を得るために、インフラ整備などの『開発工事』を行なわなければなりません。『開発行為』に該当するか？しないか？によって、予算（事業費）や工期が大きく左右される事になります。

3.「土地区画形質の変更」とは？

では『開発』とはいったいどういう事を指すのでしょうか？
『開発行為』とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う『土地の区画形質の変更』をいう と、されており(都市計画法)、『土地の区画形質の変更』は、宅地の造成(人の手で建築に適した地形に加工する事)だけでなく、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などを含む広い意味として定義されています。一般的には、次の3種類の変更が含まれると解釈されています。

①土地「区画」変更
土地区画を形成する公共施設（道路・水路など）を新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」変更
②地形変更
土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること。（登記簿上行う分合筆や地目変更とは関係なく、現実に敷地分割や造成を行うこと。※地目変更は開発行為のひとつ）
③土地の「質」の変更
宅地以外の土地（農地・山林など）を、宅地にすること。

『土地の区画形質の変更』の具体的な運用は、各自治体の『開発指導要綱』で定められている事が多く各自治体の条例で定める場合もあります。

なんだか難しい事が多く書かれていますが、建物を建てる為にはその土地の属性によってはさまざまな準備や変更手続きが必要になるという事がうかがえます。

4.ハードルが高い市街化調整区域での土地活用

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として定められ、区域人口を抑制し、農地などの緑を守ることを優先しているエリアで、都市計画法により建築が認められているものを除き、原則、建築物の建築又は用途変更をすることはできません。また、規模に関わらず許可を得る必要があります。『許可』とは、認められていないことを特別に許してもらうという意味合いなので、『開発行為』のハードルが非常に高いエリアになります。市街化調整区域は道路付け(接道状況)が良く、建築がしやすそうな広い敷地であっても、土地の有効活用がなかなか出来ないエリアとなります。

5.市街化調整区域内の開発行為の許可について

『市街化調整区域』は、もともと農林業の保護等を目的としているエリアなので、農林漁業関連の施設であれば『開発行為』をおこなっても問題ありませんし、農林漁業従事者の住宅を建てるための『開発行為』や、図書館や公民館など、公益上必要な施設の場合も、『開発行為』の許可は不要となります。また、周辺市街化調整区域内の住民の方々が利用する公益施設（学校・社会福祉施設・医療施設）や、日常生活に必要な物品を販売する小規模な店舗や自動車修理工場等の建築物の場合、建築は可能ですが許可が必要になります。どのような建築物がこれ(許可の要否)に該当するのかは、各自治体によるところが多いです。

6.街中に、広い土地があっても活かせない？

こちらの写真の駐車場(以下「本物件」という)は敷地面積が860㎡あります。当該自治体の定める基準では500㎡以上の敷地の場合、『開発許可』を必要とするとなっており、本物件において介護施設(30床規模)の土地活用提案を行なう場合、『開発許可』が必要となります。建物を建築する際、その土地が道路にどれくらい面している(接道)のか、その道路の形態も重要ですが、『開発行為』要件と、切っても切れないのが、道路幅員です。開発行為の場合、主要な道路から、その場所に行くまでの道中(その土地に『至る道』)の幅員によって、『開発行為』の要否判定（必要なのか不要なのか）が下されます。私たちが主にご提案している施設建設の提案では、この『至る道』の幅員は4ｍ以上が確保できる土地を目安としています。
　

7.開発行為が出来ない土地は評価が低くなる？

この写真の道路の奥に、本物件があるのですが、そこに『至る』までの道路幅員が4ｍ未満となっております。『開発要件』では、本物件で30床規模の施設を建築する場合、『至る』道の幅員は4ｍ以上確保されている必要があります。この20ｍ位の間の道幅幅を拡げる事が出来れば、本物件での『開発行為』が可能となりますが、その4ｍ未満の道路に接する土地所有者が本物件の所有者と同じではない限り、本物件を活かす為に、道路を拡げる為に土地を差し出して頂く事は現実的ではありませんので、残念ながら、駅から徒歩6～7分の本物件の敷地面積を活かした土地活用提案は難しいと考えます。このように、いくら利便性の良い場所で、広い土地であっても、『開発行為』が出来なければ、土地活用の手段が限られるので、土地の評価も低くなってしまいます。
　

8.悩ましい物件こそ、力を発揮‼

『開発工事』はしたくないけど『開発行為』が出来なければ、土地活用が出来ない。そんな『悩ましい物件をどう活かすか』が、私たちの仕事です。開発許可を得るために、どのようなプロセスを経て行くべきか。それは企画提案、設計のプランニング、各自治体との協議次第です。私たちは、技術力を結集し日々開発許可を得る為の交渉に取組んでいます。土地を最大限に活かす為に避けては通れない『開発工事』を、出来るだけ効率的に納める。豊和開発株式会社はその名の通り、開発のプロ集団として、お客様の期待にお応えしています。
（営業本部・田宮）

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