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2023/06/02　｜　 社員ブログ

不動産仲介の仕事について

豊和開発株式会社 久保です。私は、当社の経営企画部で、総務の仕事とともに、会社の資産である自社建物管理や、たまにですが不動産売買にも携わっております。不動産とは、字を見ての通り、動かせない財産のことを言い、土地や建物(立木や、石垣なども)がそれにあたります。今回は、不動産を管理する上での賃貸物件に入居者を募集するする際や、不動産を売買する際に買い手を探そうとした時に、深く関わってくる、「不動産仲介」について(今回は売買を中心に)記事にしてみたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.「不動産仲介」ってなに？

「不動産仲介」は、不動産を仲介する行為なのですが、不動産を取引する際、不動産に関する知識は必須で、契約書はじめ多くの書類を準備する必要があります。また、取引の対象となる不動産の状況の把握や、その不動産を見ていただく為の案内や案内の手配、売り渡し時、買い受け時の価格相談など協議事項も多く発生します。個人同士で不動産の売買は、法律で可能とはありますが、その取引の経緯について不備があれば、取り引きする物が高額なだけに、大きなトラブルに発展する可能性もあります。そこで、不動産の取引をプロに任せて、売りたい方と買いたい方(貸したい方と借りたい方)の窓口となり、取引が完了するまでの手続きや契約をサポートすることが「不動産仲介」となります。

2.不動産を仲介すると仲介手数料を貰うことができる

では、不動産の仲介を専業で生業とする方々、いわゆる「不動産仲介業」は、どうやって売上を確保するのでしょうか。先にもありました通り、不動産の取引が終わるまでには多くの手続きが生じます。この多くの手続きを引き受け、不動産の成約に至り、無事取引が完了した際に成功報酬として手数料(仲介手数料)を依頼主より受け取り、それを売上としているのが「不動産仲介業」です。仲介手数料は物件価格により変動するのですが、成約価格帯によって上限値が設けられており、下限について定めは有りません。仲介手数料を受領できるのは、宅建業者だけなので、「不動産仲介業」は宅建業者でなければなりません。

3.媒介契約について

不動産を販売したいと思い、不動産の売却を仲介してもらうには、「依頼」をしなければなりません。不動産売買では、「依頼」の証として、自分の不動産をいくらで販売する(したい)のか、いつまでに販売したいのかなどの売主の要望事項、成功報酬である仲介手数料がいくらなのかなどを記した「媒介契約」を「不動産仲介者」と結びます。媒介契約は3通りあり、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約で、それぞれ依頼者と仲介者間での販売への活動の規定される内容が異なっています。不動産販売の依頼を受けた「不動産仲介者」は、依頼者と交わした媒介契約に基づき販売活動を行ないます。「不動産仲介者」は、成約する為に顧客情報を再確認(追客)したり、web媒体に物件情報を掲載したり、販売チラシを巻いたり様々な販売活動をおこないます。

4.不動産流通機構(レインズ)への物件登録

販売の依頼を受けた「不動産仲介者」は、販売活動をしながら、「不動産流通機構」に物件情報を登録します(登録前に成約し、登録しない場合もあります)。「不動産流通機構」は、不動産の流通を宅地建物取引業者間(不動産業者)で円滑に進める目的で設立されており、多くの宅地建物取引業者(不動産業者)が会員となっております。物件情報を登録するシステムを「レインズ」といいます。「レインズ」は多くの「不動産仲介者」を含む宅建業社が利用しています。「レインズ」に物件を登録するメリットは、登録した物件情報を多くの宅建業者が閲覧でき、閲覧した宅建業者は、自社の顧客にその物件の紹介(販売)ができるということです。また、登録者の許可を得れば広告活動も可能なので、より登録物件を広く知っていただき、成約への近道につながります。「レインズ」は、「賃貸マンション」はじめ、「売土地」「住宅」「売マンション」はもちろん、「収益物件(1棟もののビル)」など、ありとあらゆる不動産が登録されており、「不動産仲介者」が「不動産の売却依頼」を受けていなくても、不動産を紹介することが可能です。もちろんその場合は自身で買い手を探さなければいけません。

5.成約から引渡しまで「不動産仲介者」の仕事

売却希望の依頼者(売主)と、購入希望者(買主)が販売・購入について同意に至れば売買契約の締結となります。物件に関する説明資料を集約した重要事項説明書の説明を行い(宅地建物取引士の仕事)、売主と買主での不動産売買契約の締結を行います。「不動産仲介者」は売買契約書の内容の履行に向け、物件引渡し(決済)までの調整を行います。購入者側の「不動産仲介者」は、融資が必要な場合は住宅ローンの斡旋なども行います。物件の引渡しは、一般的には銀行で行います。不動産は大きな金額が動くことや、不動産を購入する為の融資の実行が必要な場合が多いためです。この日に(決済日)販売代金の受け渡し完了と同時に、物件の所有権移転手続き(司法書士が法務局に書類を提出します)、鍵や物件説明書類の引渡しを同時に行います。「不動産仲介者」は、この日の流れが円滑に進むように、購入者側の「不動産仲介者」と協力します。その後、媒介契約の内容の通り、成功報酬として仲介手数料を受領します。

6.まとめ

今回は、「不動産仲介」について、売買の流れに沿って説明してみました。私も「不動産仲介者」として一連の流れを経験していますが、多くの「不動産仲介者」と一緒に仕事をする中で、完璧な仕事ができたと思える事は一度もありませんでした。経験値が高い「不動産仲介者」の仕事を見ますと、自分の足りないことに多く気づかされます。「不動産仲介の仕事」は、不動産を通じてたくさんの人と出会い、売買・賃貸でそれをつなぐ仕事です。当社では「不動産仲介」は主力事業ではありませんが、土地有効活用の提案を行なう中で、売買・賃貸の仕事は多く発生しますし、当社で働く魅力は、「不動産と建築を融合した事業展開で社会貢献性の高い施設建築で社会貢献が実感できる」ということです。ぜひ、不動産業界で活躍を目指す方は当社に挑戦してみてはいかがでしょうか。皆様からの応募をお待ちしています。

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