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2021/02/27 |  社員ブログ

景気の影響を受けにくい土地活用とは

今回のコラムでは、土地活用と景気の関係性について書いていきたいと思います。
土地を活用するきっかけは土地所有者(地主)が収益を上げるためや、税金対策をしたりと理由は様々です。
土地のみ、または建物を建てて第三者に貸すということは賃貸経営者になるということです。
経営をしていくためには様々な選択を迫られるものですが、やはり大きな選択は活用をするという決断をすることです。
その中でも、借手の事業の継続性は特に気になる要素になりますよね?
継続性には事業内容や、安定性など様々なことを見て判断をしていかなくてはなりません。
借手の業態によっては景気に大きく左右される業態もあれば、景気の影響が少ない業態もありますので、今回は景気の影響を受けにくい業態での土地活用をご紹介をさせていただきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.景気の変動による影響を理解しよう

まず、景気の変動によって土地活用に対してどのような影響があるかを理解しましょう。

景気が良くなる、悪くなるという話はニュースなどでもよく耳にしますが、土地活用で大きな問題となるのは、賃料の値下げや途中撤退という、当初見込んでいた収益の目論見が崩れてしまうことです。
景気が悪くなると、世間の財布のひもが固くなり、節約志向へ進んでいくことは明白です。
旅行や外食をしなくなることや、嗜好品などを購入しなくなる、固定費や維持費を下げるといった身近なことから節約をしていくことにより、その消費減少に関係する業態は大きなダメージを受けます。
景気後退の影響によりダメージを受けた借手は事業を維持できるよう、ランニングコストを下げるため、賃料の値下げ交渉を行なったり、最悪の場合、不採算店となってしまった店舗は撤退という判断へとつながってしまいます。

最近の例では、新型コロナウイルスの蔓延による景気の影響が上げられるでしょう。
不要不急の外出自粛、営業時間短縮要請などの国策により、売り上げに直接影響を受けてしまった業態は賃料の値下げや途中撤退のような判断を迫られるケースが多くありました。
駐車場に関しても同様で、人が移動しなくなることによりコインパーキングなどの売り上げが減少して値下げの交渉が入ったり、車の維持費などを考えると売却して所有自体をしないようなことも考えられますので、景気後退の影響は月極駐車場も出てきます。
バブル崩壊やリーマンショックの時も同じような現象が起こった一例と言えるでしょう。

では、このような景気の影響を受けにくく安心してできる土地活用はあるのか?という考えになりますよね。
景気変動が与える影響を理解したうえで、実際にどのような活用が景気の影響を受けにくいのかをみていきましょう。

2.収入原資から見えてくる、景気の影響を受けにくい土地活用

景気の影響を受けにくい活用で重要なことは、借手がどのような事業を行なっていて、収入の原資がどこにあるのかを理解する必要があります。
借手となる事業者は医療、福祉、物販、飲食、サービス、管理など様々な商品を基に商売をしていますが、わかりやすく2つに分けて考えていきましょう。

①医療や介護、保育事業においては、医療保険や介護保険、補助制度が適用され、利用者が0~3割負担、残りの7~全額を国や都道府県、市町村や保険機関が負担しており、原資の大半を国や都道府県、市町村や各保険機関からの報酬で運営をしている事業。

②スーパーマーケットやコンビニ、ドラッグストアのように商品を販売した対価で運営をしている事業や、飲食店、賃貸マンション、オフィス、駐車場など、場所やサービスを提供したり、様々な管理をして、その対価を法人や個人から得て運営をしている事業。

大まかに2つに分けましたが、大きな違いは、収入原資が国や都道府県、市町村や保険機関なのか、法人や個人からなのかということです。

借手の収入原資を知ることは、借手候補を検討するにあたって重要な判断材料になります。

保険制度や補助制度がある医療や介護、保育事業は報酬に対するルールがありますので、売り上げが大きく変動する可能性は低いです。
法律の改正や制度の見直しの際には多少の影響を受ける可能性はありますが、税金や被用者保険(社会保険)、国民健康保険、介護保険などにより徴収されたものが収入原資となりますので、保険制度そのものが変わってしまうような経済危機が起きない限りは、大幅に変動する可能性は低いといえますので、景気変動の影響は受けにくいということが言えます。

収入原資が法人や個人の場合は、景気の変動や、世の中の情勢により、利用者の増減、原価の増減に左右されますので、売り上げが大きく上がる場合もあれば、大きく下がる場合もありますので、景気の影響を受ける可能性が高いと言えます。

3.まとめ

将来性を考えた時に景気の影響を受けにくい土地活用の方が安定性が増すので、長期の有効活用が見込める医療や介護、保育事業での活用というのは非常にオススメであると共に、今回のコラムのタイトルにもなっている、景気の影響を受けにくい土地活用という点ではこちらの活用だと言えます。

豊和開発は景気の影響を受けにくい土地活用提案を行なうことを非常に得意としておりますので、土地活用を考えてみようかと思った際は、一度【豊和開発】にご相談ください。
最善の答えを導き出してご提案させていただきます。

【営業本部】 坪田武士