2021/02/27 | 社員ブログ
今回のコラムでは、土地活用と景気の関係性について書いていきたいと思います。
土地を活用するきっかけは土地所有者(地主)が収益を上げるためや、税金対策をしたりと理由は様々です。
土地のみ、または建物を建てて第三者に貸すということは賃貸経営者になるということです。
経営をしていくためには様々な選択を迫られるものですが、やはり大きな選択は活用をするという決断をすることです。
その中でも、借手の事業の継続性は特に気になる要素になりますよね?
継続性には事業内容や、安定性など様々なことを見て判断をしていかなくてはなりません。
借手の業態によっては景気に大きく左右される業態もあれば、景気の影響が少ない業態もありますので、今回は景気の影響を受けにくい業態での土地活用をご紹介をさせていただきます。
まず、景気の変動によって土地活用に対してどのような影響があるかを理解しましょう。
景気が良くなる、悪くなるという話はニュースなどでもよく耳にしますが、土地活用で大きな問題となるのは、賃料の値下げや途中撤退という、当初見込んでいた収益の目論見が崩れてしまうことです。
景気が悪くなると、世間の財布のひもが固くなり、節約志向へ進んでいくことは明白です。
旅行や外食をしなくなることや、嗜好品などを購入しなくなる、固定費や維持費を下げるといった身近なことから節約をしていくことにより、その消費減少に関係する業態は大きなダメージを受けます。
景気後退の影響によりダメージを受けた借手は事業を維持できるよう、ランニングコストを下げるため、賃料の値下げ交渉を行なったり、最悪の場合、不採算店となってしまった店舗は撤退という判断へとつながってしまいます。
最近の例では、新型コロナウイルスの蔓延による景気の影響が上げられるでしょう。
不要不急の外出自粛、営業時間短縮要請などの国策により、売り上げに直接影響を受けてしまった業態は賃料の値下げや途中撤退のような判断を迫られるケースが多くありました。
駐車場に関しても同様で、人が移動しなくなることによりコインパーキングなどの売り上げが減少して値下げの交渉が入ったり、車の維持費などを考えると売却して所有自体をしないようなことも考えられますので、景気後退の影響は月極駐車場も出てきます。
バブル崩壊やリーマンショックの時も同じような現象が起こった一例と言えるでしょう。
では、このような景気の影響を受けにくく安心してできる土地活用はあるのか?という考えになりますよね。
景気変動が与える影響を理解したうえで、実際にどのような活用が景気の影響を受けにくいのかをみていきましょう。
景気の影響を受けにくい活用で重要なことは、借手がどのような事業を行なっていて、収入の原資がどこにあるのかを理解する必要があります。
借手となる事業者は医療、福祉、物販、飲食、サービス、管理など様々な商品を基に商売をしていますが、わかりやすく2つに分けて考えていきましょう。
①医療や介護、保育事業においては、医療保険や介護保険、補助制度が適用され、利用者が0~3割負担、残りの7~全額を国や都道府県、市町村や保険機関が負担しており、原資の大半を国や都道府県、市町村や各保険機関からの報酬で運営をしている事業。
②スーパーマーケットやコンビニ、ドラッグストアのように商品を販売した対価で運営をしている事業や、飲食店、賃貸マンション、オフィス、駐車場など、場所やサービスを提供したり、様々な管理をして、その対価を法人や個人から得て運営をしている事業。
大まかに2つに分けましたが、大きな違いは、収入原資が国や都道府県、市町村や保険機関なのか、法人や個人からなのかということです。
借手の収入原資を知ることは、借手候補を検討するにあたって重要な判断材料になります。
保険制度や補助制度がある医療や介護、保育事業は報酬に対するルールがありますので、売り上げが大きく変動する可能性は低いです。
法律の改正や制度の見直しの際には多少の影響を受ける可能性はありますが、税金や被用者保険(社会保険)、国民健康保険、介護保険などにより徴収されたものが収入原資となりますので、保険制度そのものが変わってしまうような経済危機が起きない限りは、大幅に変動する可能性は低いといえますので、景気変動の影響は受けにくいということが言えます。
収入原資が法人や個人の場合は、景気の変動や、世の中の情勢により、利用者の増減、原価の増減に左右されますので、売り上げが大きく上がる場合もあれば、大きく下がる場合もありますので、景気の影響を受ける可能性が高いと言えます。
将来性を考えた時に景気の影響を受けにくい土地活用の方が安定性が増すので、長期の有効活用が見込める医療や介護、保育事業での活用というのは非常にオススメであると共に、今回のコラムのタイトルにもなっている、景気の影響を受けにくい土地活用という点ではこちらの活用だと言えます。
豊和開発は景気の影響を受けにくい土地活用提案を行なうことを非常に得意としておりますので、土地活用を考えてみようかと思った際は、一度【豊和開発】にご相談ください。
最善の答えを導き出してご提案させていただきます。
【営業本部】 坪田武士
豊和開発で経理を担当しております木村と申します。
先日、弊社役
用途地域というのは、都市計画法に定められる地域地区の一つです。土地を住居系
こんにちは。
私は豊和開発株式会社の設計監理部で、プランニング
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こんにちは、豊和開発株式会社の山本と申します。今回は、建築設計者や建築デザ
新型コロナが猛威を振るい始めてから1年以上が経過しました。不要不急の外出
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企業で就業する方への転職に対する統計では、転職の経験があるとの回答が53%
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豊和開発株式会社の石山です。
当社は、駐車場等を所有しているオ
コロナ渦において、3密を避けるために、就職活動をオンラインで行う企業が多く
不動産業界で働く人が持っている資格に「宅地建物取引士(以下「宅建士」)」の
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建
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こんにちは。建築管理部の沖見です。
今回は、2020年4月10
2020年も、残り僅かとなりました。今なお、終息の陰りも見えないコロナ
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豊和開発株式会社の桒田(クワタ)と申します。
私は、八尾市にあ
日本には離島がたくさんあります。
景色の美しい島、歴史が残る島
大川に掛かる天神橋を北に渡ると、建物の間に、鳥居を模したゲートが見える。日
私が新卒の採用活動をしている中で、採用担当・面接官として数多くの学生さんと
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主に医療施設、介護施設
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こんにちは、豊和開発株式会社に2020年の4月に入社した設計監理部の山本で
豊和開発株式会社 営業本部新卒社員の山副(ヤマゾエ)と申します。
皆様、こんにちは。
私が勤務する豊和開発株式会社は、土地有効
私は、介護施設や保育園を多く設計施工している企業の設計士として保育園の設計
こんにちは、豊和開発株式会社営業本部の永井と申します。私は2020年の4月
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私は4月より豊和開発株式会社に入社した雨の日が苦手な新入社員でございます。
私は、土地の有効活用を提案する企業で、クリニックなどの医療施設や、介護施設
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こんにちは、豊和開発株式会社 営業本部の石山です。
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当社では、社内外への情報発信ツールとして、ホームページの他に、社報「イカす
こんにちは、営業本部の松原です。
突然ですが、皆さんは「感
こんにちは、設計監理部の橋本と申します。豊和開発での設計職は「
豊和開発株式会社の下元と申します。
皆さんに是非オススメした
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近年、異常気象や地球温暖化など建物内外の環境も変化してきており、建築にお
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建築において構造は骨組みの部分であり、欠かすことのできないものです。今回は
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豊和開発設計監理部に新卒社員として令和元年4月に入社して早くも5ヵ月が過ぎ
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新たに不動産業界で就職を検討している方は多くいると思います。しかし一言で
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当社は名刺に、CMキャラクターである『イカす侍』を入れている。営業現場で
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いつもご覧いただきありがとうございます。経営企画部の岡田です。10月27日
企画建設本部の橋本です。今回は私の地元である、兵庫県の姫路市にある姫路城の
企画建設本部の久保です。
今回で19回目の投稿となります。香
豊和開発の徳村です。年末年始休暇に1泊2日で岐阜県にスキーに行ってきました
皆様お久しぶりです。営業本部の坪田です。今回の投稿は豊和開発で
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宮城県仙台市で設計監理に携わらせて頂いた、特別養護老人ホームの「リズムタウ
経営企画部の岡田です。今回は、先日の弊社社員が出演したラジオに
いつもご覧いただきありがとうございます。
突然ですが皆様ネパールという国をご存知ですか?私は国名は知って