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2023/01/13　｜　 社員ブログ

土地有効活用に役立つ建築基準法のお得な緩和規定

私は設計監理部に所属している大谷です。日々、介護保険施設や、児童福祉施設などの意匠設計の仕事に励んでおります。新築や改築、増築など様々な建築を設計する際は、建築基準法に則って設計していく必要があります。法令の中では、建物の耐火性能や廊下・階段の幅、高さ制限など様々な取決めが定められています。その中には市街化区域において都市計画法（都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とするもの）に基づき地方公共団体が定めた用途地域や建ぺい率、容積率、斜線制限や地区計画等の一部を緩和する法令もあります。土地活用をお考えの方にとって知っておいて損はない建築基準法の中の緩和規定を定めた法令の代表的なものをご紹介させて頂きます。

- 目次 -
CONTENTS

1.建ぺい率の緩和

まず、建ぺい率とは敷地面積に対して、どれくらいの大きさの建物を建てるかという割合のことをいいます。各自治体で用途地域の種類によって建ぺい率の上限が決められています。主な割合は30・40・50・60・80％となっていますが、ある条件下に適合することで建ぺい率をプラス10％・20％とすることを可能となります。まず一つ目の条件が角地による緩和です。自治体によって若干条件に違いがありますが、弊社の所在地である大阪府では、一、 内角が百二十度以下の二つの道路によってできた角敷地で、その周辺の三分の一以上がそれらの道路に接し、かつ、次のイ又はロに該当するもの。イ、 それらの道路の幅員が、それぞれ六メートル以上でその和が十五メートル以上のもの。ロ、 それらの道路の幅員が、それぞれ四メートル以上で、敷地の面積が二百平方メートル以下のもの二 間隔二十五メートル以下の二つの道路の間にある敷地で、その周辺の四分の一以上がそれらの道路に接し、かつ、次のイ又はロに該当するもの。イ、 それらの道路の幅員が、それぞれ六メートル以上でその和が十五メートル以上のもの。ロ、 それらの道路の幅員が、それぞれ四メートル以上で、敷地の面積が二百平方メートル以下のもの。三、 公園、広場、水面その他これらに類するものに接する敷地で、前二号のいずれかに準ずると認められるもの 。といずれかに該当する敷地についてプラス10％の建ぺい率緩和が適用されます。二つ目は、防火地域または準防火地域で、防火性能の高い建物（耐火建築物や準耐火建築物、延焼防止建築物）を建築することによる建ぺい率プラス10％の緩和があります。また、指定建ぺい率が80％の敷地で、耐火建築物、延焼防止建築物を設計する場合、建ぺい率の上限が無くなります。一つ目と二つ目の両方の緩和条件に適用する場合はプラス10％+プラス10％でプラス20％の緩和となります。

2.容積率の緩和

次に、容積率の緩和についてご紹介します。容積率とは、敷地面積に対して、どれくらいの延床面積の家を建てるかという割合のことをいいます。各自治体で用途地域の種類によって容積率の上限が決められています。主な割合は50～1300％と幅広い範囲で決められています。こちらも建ぺい率と同様にある条件下に適合することで容積率を割り増しすることが可能となります。幅員15m以上の道路（特定道路）から分岐した道路に接する一定範囲内の土地については、容積率を緩和する特例があります。
前面道路の幅員が6m以上12m未満で、特定道路までの距離が70m以内の土地については、その距離に応じて容積率を加算できます。

3.斜線制限の緩和

斜線制限とは、道路や隣地に接する建築物の各部分の高さを制限することを指します。斜線制限には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類があります。道路斜線制限とは、「敷地と面する道路の反対側の境界線から、一定の角度で敷地に向かって引いた斜線を超えないように建築物を建てなければならない」という制限のことです。道路斜線制限で引かれる斜線の勾配は用途地域によって異なります。隣地斜線制限とは、隣地に建つ建築物の20mもしくは31mを超える部分に関する高さや形状を制限することです。北側斜線制限とは、敷地の北側の道路や隣地から引かれた斜線の範囲内で建築物を建てなければならない制限のことです。基準となる高さは用途地域によって異なりますが、北側の隣地との境界線から5mもしくは10mの高さより、傾斜を1:1.25以下の傾斜をつけ、その範囲内で建物を建築してはならないというものです。このような斜線制限を緩和する為、2003年に天空率による緩和が定められました。天空率とは、魚眼レンズで空を見上げたときに、円の面積に対してどれだけ空が見えるかの割合を示したものです。天空率が大きければ大きいほど空が多く見えるという事です。天空率を計算した結果、斜線制限による計算結果と同じかそれ以上に空が見えれば、建物の建築が可能になります。これによりこれまで斜線制限のために高さがある建物が建てられなかった土地でも、より高い建物の建築が可能となり、延床面積（容積対象床面積）を容積率の上限まで有効利用しやすくなります。先に述べた三つの斜線制限の他にも日影規制や高度地区、絶対高さ制限などによる規定も守らなければなりませんが、これらについては天空率での緩和が適用出来ませんので注意が必要です。

4.まとめ

今回挙げさせていただいた3つの緩和を知っておくだけでもよりお得な土地活用が実現できるのではないかと思います。まずは、お持ちの土地に隠れた有効活用の要素が無いか、緩和規定が使える土地なのか、といったご相談からでも受け付けておりますので、興味を持たれた方がおられましたら是非当社までお問合せ下さい。

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