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2021/09/10　｜　 社員ブログ

何かしないと・・・未耕作農地の土地活用

私は土地活用の営業マンです。
　外回りをしていると、時折見かける未耕作の農地・・・
　幼い頃にバッタやカマキリなどを捕まえて、遊んだ記憶がよみがえります。
　私が住んでいたところでは、現状からは想像出来ないほど、田んぼや畑が至るところにあり、夏になると水を張った田んぼでのカエルの大合唱が夜中まで鳴り止まなかったのが今では懐かしい思い出です。
　ただ、この仕事をするようになってからは、「田んぼや畑で使用する農機具の代金やメンテナンスの代金を考えたら少しくらいお米を作る程度では割に合わないよなぁ」とか、「専業農家の方は繁忙期になれば収穫に追われ、旅行に行きたくても行けないのだろうか？」とか、「日照り続きや台風の季節になれば心配事がふえるのかなぁ」とか、「そもそもこんな状態（未耕作の農地）でほったらかしておくなんて・・・・勿体ないなぁ」と思うようになりました。
　そんな未耕作の農地も、訳あっての事だとは思いますが、土地活用の観点から見ると、決して良い状態ではありません。
　そこで今回は、未耕作農地の土地活用方法について、書いてみました。　

- 目次 -
CONTENTS

1.農地とは？

農地とは、「耕作の目的に供される土地」のことをいいます。ですから、「未耕作の農地」というのは存在してはならないはずですが、現実には数多く存在しています。
　では、農地を土地活用するにはどうすればよいのでしょうか？
　土地活用するという事は、駐車場などの例外はあれど、殆どは建築物を建てて、収益を得る事になります。しかしながら、土地は不動産登記法により23に区分された「地目」という種類に細分化されており、この地目によって、建物の建築が制限されてしまいます。
　農地の地目は「田」「畑」などの地目になっており、建物が建てられません。
　建物が建てられる地目は、原則「宅地」という地目ですので、この地目を変更することから始めなければなりません。
　ちなみに23に区分された「地目」の種類には、「田」、「畑」、「宅地」、「学校用地」、「鉄道用地」、「塩田」、「鉱泉地」、「池沼」、「山林」、「牧場」、「原野」、「墓地」、「境内地」、「運河用地」、「ため池」、「水道用地」、「用悪水路」、「堤」、「井溝」、「保安林」、「公衆用道路」、「公園」、「雑種地」があります。雑種地というのはすべてに当てはまらない土地のことです。

2.農地転用とは？

農地における地目の変更をするには、農地を農地以外のものにする「農地転用」という手続きを行わなければなりません。
　農地転用をするには、市街化区域であれば農業委員会に届出、市街化調整区域であれば都道府県知事の許可が必要になります。
　ここで気を付けて頂きたいのは、市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制している区域なので、農地転用できたとしても建物が建てられない区域であるという事です。ですから、所有用地が市街化調整区域であれば、土地活用は非常に難しいことになります。
　市街化区域の農地転用については、所定の用紙や資料を揃えて、その農地を管轄している農業委員会に届け出る事により、農地から農地以外の土地に転用する事が可能です。
　建物を建築するという理由で農地転用が完了すれば、速やかに地目を「宅地」に変更しましょう。

3.私の主観たっぷり・・・オススメの土地活用はこれだ！

未耕作農地から収益を生む方法。
　駐車場や太陽光発電による売電など、建築を伴わない土地活用の方法もありますが、せっかく活用するのなら、儲かった方がいいですよね。
　それなりに収益を生むには、それなりの投資も必要になってきますが、長期安定、安心、安全の三拍子揃った活用といえば、ズバリ「高齢者施設」です。もともと農地があった場所というのは、のどかな場所が多いので、高齢者施設向きではないでしょうか？
今の日本は超高齢化社会になっており、人口は減っていても高齢者の人数は増え続けていますので、高齢者施設の需要はまだまだ衰えておりません。さらに、コロナ渦の影響もあり、介護従事者のニーズも高まってきており、土地所有者にとっては、長期安定の収益の確保と同時に、超高齢化社会に求められている社会的な貢献も同時に出来るので、財布の中身と心の中身も裕福になるとてもオススメの土地活用です。

4.まとめ

未耕作農地の土地活用について私なりに考えましたが、やはり土地を所有しているのであれば何かを生み出さないと勿体ないと思います。
　もし私が土地を所有していたら・・・間違いなく「高齢者施設」で土地活用をしているでしょう。
　しかし、残念ながら土地を所有していません。ですから、土地をご所有されている一人でも多くの地主様に喜んでいただけるよう、このような仕事をしています。
　もし、未耕作農地を所有してお困りでしたら、一度お考え頂ければ幸いです。
【豊和開発株式会社　営業本部　佐竹】

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