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2022/08/19　｜　 社員ブログ

土地活用別メリット・デメリット

こんにちは、豊和開発株式会社営業本部の佐竹です。弊社は土地の有効活用を提案している会社です。土地の有効活用と言っても色んな活用がありますが、その中で、私が感じた土地の有効活用別メリット・デメリットをシンプルにご紹介したいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.そもそも土地の有効活用は必要なのか？

土地を所有しているだけで、何もしていなくても固定資産税や都市計画税がかかりますし、管理や維持をする為には人的・金銭的なコストがかかります。
土地を所有している方は土地を何らかの方法で活用をして収益を生み出さなければ、単純計算でもマイナスになります。さらに相続税の問題もあります。所有するだけではマイナスだった土地も、適切な土地の有効活用する事により、新しい価値が生まれ今まで以上の収益を生みだす事も可能になります。
以上の事から、土地の有効利用は必要であると考えられます。

2.土地の有効活用にはどの様なものがあるのか？

土地の形状や大きさによって有効活用出来る出来ないがあったりもしますが、ここでは一般的な有効活用を順不同で８つご紹介いたします.。
①アパート・賃貸マンション経営…俗に言う大家さんになる事です。土地に賃貸用の共同住宅を建て、入居者から家賃収入を得る不動産賃貸業の事です。
②駐車場経営…駐車場経営は初期投資が少なく狭い土地でも始められます。（月極駐車場とコインパーキングに分けられます。）
③トランクルーム…トランクルームは初期投資が人が住む為の建物よりも初期費用や維持費用が少なく済みます。立地条件が悪くても経営できる点が魅力です。
④賃貸併用住宅…賃貸併用住宅は建物の中に自分の住む部分と賃貸用の部分を併せ持つ建物です。
⑤サービス付き高齢者向け住宅…サービス付き高齢者向け住宅とは、ご自宅とほぼ代わりない自由度の高い暮らしを送りながら、スタッフによる「安否確認」と「生活相談」のサービスを受けることが出来る賃貸住宅です。
⑥住宅型有料老人ホーム…住宅型有料老人ホームとは、主に民間企業が運営し、要介護者や自立(介護認定なし)・要支援状態の高齢者を受け入れている施設です。
⑦グループホーム…グループホームとは、認知症の高齢者、障がい者などが少人数で支援を受けながら一般住宅で生活する社会的介護、養護の一形態である。
⑧認可保育所…認可保育所とは、国が定めた基準(施設の広さ・保育士等の職員数・給食設備・防災管理・衛生管理等)を満たし、各都道府県知事に認可された保育園の事をいいます。

3.上記土地の有効活用別メリット・デメリット

上記では一般的な有効活用をご紹介しましたが、それぞれメリット・デメリットがありますので、項目別にメリット・デメリットを取り上げていきます。
①アパート・賃貸マンション経営のメリット…・家賃収入が長期間見込める。高い節税効果が得られる。・部屋数が多ければ空室での家賃収入低下のリスクを分散できる。
デメリット…空室や滞納で家賃収入が下がるリスクがある。・地震や災害で建物が損傷するリスクやそれを修復するコストがかかる。・入居者トラブルが起こる可能性がある。
②駐車場経営のメリット…初期投資が少なくて済む。・次の土地活用への転用がしやすい。・狭小地でも交通利便性が悪くても活用できる。
デメリット…税制上の控除が少ないので節税効果が低い。・事故やトラブルが発生した場合に管理責任を問われる可能性がある。
③トランクルームのメリット…少ない初期投資で始められる。・投資コストに対しての利益率が高い。・次の活用法への転用がしやすい。交通利便性が悪かったり狭小地だとしても運営できる。
デメリット…集客が難しいので空室リスクが高い。収益性が低い。控除等が無いので節税効果は見込めない。
④賃貸併用住宅のメリット…低い金利の住宅ローンが使える。・住宅ローン控除が受けられる。・高い節税効果がある。・自主管理が出来る。
デメリット…アパート、賃貸マンションに比べて空室リスクが高い。オーナーのプライバシーが保ちにくい。・売却しにくい。
⑤サービス付き高齢者向け住宅のメリット…今後も需要が高いので空室リスクが少ない。・場合によっては補助金や税制優遇が受けられる。・社会的意義の高い活用法
デメリット…初期費用が大きい。一定以上の面積が必要となる。
⑥住宅型有料老人ホームのメリット…今後も需要が高いので空室リスクが少ない。・一部屋当たりの専有面積が少ない為、賃貸アパートよりも室数を多く取れる。・運営者が長期間一括で借りてくれる。
デメリット…運営者の要望により室数を多くしなければならない場合、初期費用は大きくなり一定以上の面積が必要となる。
⑦グループホームのメリット…認可事業の為、施設の乱立が無い。・運営者が長期間一括で借りてくれる。・賃料収入は一般的なアパート経営よりも高い設定になる事が多い。・社会的意義の高い活用法。
デメリット…認可事業の為、採択されなければいけない。所有している土地のエリアに募集が出ない場合がある。
⑧認可保育所のメリット…事業するリスクを負わずに安定して収入を得られる。・居住用よりも高い地代を設定できる。・認可事業の為、施設の乱立が無い。・投資が無い。・事業用定期借地の為、期間満了後には更地で返ってくる。・原則一定賃料。
デメリット…満期まで中途解約出来ない。固定資産税の減税は無い。

4.まとめ

初期投資を出来るだけ少なくしたいと考える方や、どうせ活用するのであれば最大限の効果が得られる活用を考えると言われる方もいます。考え方は人それぞれですので、土地の大きさや形状・立地と、ご自分の考えに合った土地の有効活用の参考になれば幸いです。

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