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2022/01/21 |  社員ブログ

土地活用にまつわる税金には何がある?

持っているだけでお金がかかってしまう「土地」。
図らずも相続を受けて所有することとなったものの、このまま単に所有し続けるだけで良いのだろうか…収益性も大事だけど、土地活用で税金対策はできるのだろうか…だけど土地活用をすることによってかかる税金もあるだろうし…

「税金」と聞くとややこしいイメージが先行してしまい、敬遠してしまう方も多いのではないでしょうか。ですが、土地活用を検討するにあたって、税金のしくみをある程度知っておくのは大切なことです。
今回のコラムでは、土地活用にまつわる税金の種類について、非常に基本的なことに限られますが説明したいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.①不動産保有時にかかる税金

不動産を所有している方はご存知のこととは思いますが、不動産は所有しているだけで税金がかかります。不動産所有時にかかる税金には以下のものがあります。
①固定資産税:1月1日現在の土地・建物の所有者(登記簿に所有者として登記されている方)に対し、その土地・建物の価値(固定資産税評価額)をもとに算定される税額を、その土地・建物が所在する市区町村が課税する地方税です。
②都市計画税:都市計画事業(公園や道路などの整備)又は土地区画整理事業の費用に充てるために市区町村が課税する地方税です。1月1日現在において市街化区域内に所在する土地や建物を所有している方が納税義務者となります。

2.②土地活用による節税効果

土地活用によって上記の税金の負担を抑えることは可能なのでしょうか。
答えは、方法によっては「可能」です。
例えば、固定資産税や都市計画税には「住宅用地についての課税標準の特例」というものがあります。これは、土地の上に居住用の建物を建てた場合に適用される特例措置です。
具体的には、居住用の建物が建つ土地の200㎡以下の部分(小規模住宅用地といいます)に対して、固定資産税は固定資産税評価額(税の算出基準)が1/6、都市計画税は固定資産税評価額が1/3に軽減されます。200㎡を超える部分(一般住宅用地といいます)に対しては、固定資産税は固定資産税評価額が1/3、都市計画税は固定資産税評価額が2/3に軽減されます。ちなみに、空家はこの特例の対象外です。
集合住宅の場合は「住戸数×200㎡以下」の部分が小規模住宅用地となりますので、例えば高齢者や障がい者のグループホームなどでの土地活用の場合、この特例の恩恵を受けやすくなります。ただし、建物を自分で建てた場合は建物の固定資産税・都市計画税がかかってきてしまいますので、注意が必要です。この特例は、土地所有者が事業者に土地を貸し、事業者が居住系の施設を建てる場合に、税金の負担を抑える効果が高いと言えます。

3.不動産取得時にかかる税金

不動産を取得した場合にも、税金がかかります。これは土地や建物を購入した時に限らず、建物を建てた時にも当てはまります。不動産取得時にかかる税金には以下のものがあります。
①不動産取得税:土地・建物を取得した者に対して都道府県が課税する地方税です。不動産を取得した個人や法人が納税義務者です。不動産を購入・交換・贈与・新築・増改築した場合に課税されます。登記したかや有償か無償かは問いません。ちなみに、贈与による取得では課税されますが、相続による取得は非課税です。
②登録免許税:土地・建物を取得して法務局(登記所)で登記する際に、個人や法人に課税される国税です。なお、相続や贈与により取得した場合も課税されます。登記をする者が納税義務者です。

4.その他土地活用にまつわる税金

土地活用によって負担を抑えられる税金として、よく挙げられるのが相続税です。土地を貸している場合、借地権割合に応じて土地の相続税評価額が下がります。また、土地の所有者が建物を建てその建物を貸しつける場合は、さらに減額効果が期待できます。こちらについては、以前の記事「土地活用が相続税対策になるしくみって?」(http://www.howa-d.co.jp/column/4326.html)にて説明させていただいておりますので、もしご興味をもっていただければご参照ください。
その他の土地活用にまつわる税金としては以下のようなものがあります。
①印紙税:課税文書に収入印紙を貼って消印することで国に納める税金です。具体的には、主に借地の際に締結する「公正証書」や建物を建てる場合の「工事請負契約書」、借入時の「ローン契約書」などが課税対象の文書に該当します。「建物賃貸借契約書」や「抵当権設定契約書」は対象外です。
印紙税は納付しなかった場合でも文書の内容や効果については影響がなく有効ですが、納付税額の3倍の過怠税が課されます。
②消費税:土地を活用するにあたって発生する費用には、消費税がかかるものとかからないものがあります。消費税の課税対象になるものには、建築費用・仲介手数料などがあります。一方で、土地の貸付や居住用の建物を貸付けた際の家賃収入は非課税、契約満了後に返還される保証金や敷金は対象外です。
また、土地活用によって一定の所得が得られれば、所得税や住民税、不動産管理会社を設立している場合は法人税も関わってきます。

5. まとめ

ここまで、土地活用にまつわる税金の種類について、非常に「ざっくり」と説明してきました。税金に関しては毎年改正があり、改正の動向には十分注意が必要です。また、具体的なケースに応じて判断が必要になる場合もありますので、実際に活用を検討する際には、土地活用の専門家や税理士に相談することがおすすめです。
今回のコラムで、土地活用をするにもいろいろな税金がかかってしまうのだな、という印象を受けられた方もいらっしゃると思います。とはいえ土地を所有される方にとって、将来的に安定した資産を残すという点に着目することも大切だと考えております。その方法として、収益性や節税効果、長期的な安定性、さまざまな側面をトータルしてその土地に合った活用を検討いただければ幸いです。

【営業本部 松原】