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2020/02/14　｜　 社員ブログ

私が携わった土地活用の話

営業本部の田宮です。今私は、豊和開発で土地活用の提案を行っている毎日の中で、地主さんと、お話しさせて頂く機会が多くありますが、良く考えれば、昔から身近に土地活用を考えているといった話を聞く機会も多くありました。今回は私が今までに関わることができた土地活用事例や、土地活用にまつわる話を記事にしてみます。

- 目次 -
CONTENTS

1.友人Wの土地活用の話

以前勤務していた仕事での話です。「なんだ？風邪でもひいたのか？」と、ドイツで居酒屋4店舗を切り盛りしているWという友人が、関空に降り立ち、マスクを着けて出迎えた私に投げ掛けた第一声でした。その年は新型のインフルエンザの大流行と、大陸から降ってくるPM2.5の噂で、マスクが容易に手に入らない状況で、当時の私の顧客である自動車用品流通企業でも、通常は取扱いしないマスクを商品として取り扱いする程マスクのニーズが高まった年でした。

そのWは、もともと医薬品を扱う商社で勤務し、東ヨーロッパを中心に海外赴任が長く、マスクでのウィルス対策については感染者が周囲に感染を拡げない為に着用する事が多いと教えてくれました。逆にウィルスが付着したマスクが媒介となり感染する場合もあるとも教えてくれました。

それ以来私は、感染予防として必要時にはマスクを利用しながら手洗い、消毒、うがいを徹底する事で、ここ5年以上、風邪等で会社を休んだ事はありません。

2.取引先お客様であったTの土地活用の話

こちらも以前勤めていた頃の話です。若い頃から随分と可愛がって頂いたお客様だったTは、「俺、今度不動産オーナー業やるねん」と、意気揚々と話していました。親から不動産を相続し、サラリーマンを辞めて、賃貸マンションのオーナー業を始めると言い、投資額は2億円。最寄り駅まで大阪市内から急行電車で1時間位かかり、駅からは徒歩12分、田畑に囲まれた場所に、3LDKから4LDKの構成で自身の住戸を備えた賃貸マンションです。

Tは「この辺ではどこにもない、ハイスペックな物件」で月額賃料10～12万円と言っていました。Tは「これで年収600万円は確保できる」と、脱サラを決意したとの事でした。それから半年程して、自身の建物の清掃や苦情対応等の管理業務に追われ疲弊したTに偶然会いました。
「サラリーマンの方が良かったわ」その時Tから出た言葉でした。

2年後、Tは更に2億円の借り入れをし、当初の物件の隣地に、もう一棟賃貸マンションを建てました。そしてTは建物管理を提案していただいた会社に委託し、自身はアルバイトをしながら不足分収入の埋め合わせをしていました。管理会社に支払う管理費と、借入返済、修繕、補修、リニューアルに加え下落する賃料等があり、Tの収入は、勤めていたサラリーマン時代を下回りました。その後、私が当時勤めていた会社を退職する際、お世話になったTに電話をいれると、「結局、土地とマンションは半分、売ることになったわ」と、疲れ果てた言葉が返ってきました。

3.相続対策としての土地活用

「土地は三代相続したら無くなる」これは、日本の相続税率を皮肉った言葉です。土地のように、簡単に動かす事の出来ない資産(不動産)の場合、一例にはなりますが、税金分の貯えもなく、何も対策も講じなければ、相続した土地を切り売りして、税金を納める事になり、この状況が三代続けば、土地はなくなってしまうという事になります。土地活用のタイミングは、その時(相続発生)の対策として、将来に備え”事前”に検討する場合が多いのです。相続は、その土地の価値、収益、借金も資産として、相続されます。全ての資産を合計して、これに税率を掛け、算出された額の税金を納付することになります。

一般的な土地活用による相続対策としては、建物を建てる事で「土地の評価を下げる」事が考えられます。

①貸し付ける予定の建物を建築する事により「土地」の評価を下げる
②自身で建物を建てる事により、建物の評価額が投資額(建築費)の約半分になる事によって資産が目減りする

例えば賃貸マンション(住宅)を建てたら、土地の評価額が下がり、建物の投資額に対する価値が下がるので納税額も抑える事が出来るという仕組みです。

4.Mの土地活用事例

土地活用の目的は、相続対策だけではありません。もちろん、事業として収益も求められます。土地には、場所によって、それぞれ用途地域というのが設定されており、その用途地域の違いによって、活用できる建物の範囲やボリュームも違ってきます。

豊和開発で取り扱ったMの物件は、幹線道路沿いの近隣商業地域にあって、駅からは遠いが、目立つ場所です。しかしちょっと土地の広さが物足りないのがネックでした。Mはこの土地を、隣接する古い賃貸マンションと一緒に、賃貸事業拡大の為に、2年前に購入していました。
しかし、隣接する古いマンションは、リフォームして綺麗な居室で、家賃もリーズナブルであるにも係わらず、駅から徒歩10分程度離れていることから、なかなか入居率は上がらない状況で、Mは、何とか物件購入時の投資をプラスに変えたいと、その土地の活用を考えていました。

その頃丁度私は、その土地の最寄り駅周辺で、ドクターと薬局からの依頼で新規開業できる物件を探しており、その際にMと出会う事になりました。Mのその土地は、医療テナントにピッタリはまるサイズとロケーションでした。

当初の提案は、ドクター2名と薬局。Mがその土地への建築を検討している間に、開業を検討するドクターが一人消え、もともと依頼を受けていたドクターと薬局が別の物件で話を進める事となったり、なかなか話がまとまりませんでした。

やっと話が前に進みそうになった時も、Mから「容積率いっぱいに建物を建てたい」との申し出がありました。容積率とは、その土地に建てられる建物の床面積のボリュームの事です。この土地は近隣商業地域の為、土地面積の4倍(容積率400％)の床面積まで建物が建てられます。

当社が最初に提案したプランは3階建てで1階が薬局で、2階と3階がクリニックでした。並行してもう一人開業希望のドクターが見つかり、駐車場ありのプランから、新たに1階に薬局と、1.2階にクリニックのプランを提案しました。建築費と賃料のバランスを考えたら、高利回りが見込める提案でしたが、Mより「折角の近隣商業地域の土地に、3階建ては物足りない」という意向もあり4階建てでの契約に至る事となりました。契約後程なく、三人目のドクターも見つかり、Mとの出会いから3年半後、無事医療ビルは竣工を迎えました。

5.Kの土地活用事例

豊和開発で間もなく竣工を迎えるKの物件は、「看護小規模多機能型居宅介護施設」です。「ご近所の方から、利用方法など、問い合わせがあるんですよ」と、オーナーのKは言いますがKが運営する訳ではありません。運営は大手医療法人グループ会社が、Kから施設を一棟借りして、運営を行なってます。

1年半前、Kと出会ったとき、Kはその場所に、賃貸マンションを建築しようとしていました。たまたまそこに飛び込んで来た私の話を聞いて興味を持ったとの事で、賃貸マンション計画を契約寸前で、当社の土地活用提案に共感いただき介護施設での土地活用を選択していただきました。施設を計画する際、付いて回るのが近隣協議です。こちらに関しても、自治会長をはじめ、役員の皆様から、「この辺りは高齢者も多く、この施設が出来れば、利用希望者はたくさんいる」「早く作ってほしい」と、後押しして頂き、周囲から喜ばれる物件となりそうです。

6.これから始まるTの土地活用事例

最後にこれから始まる土地活用提案についてもお伝えします。

この物件は、敷地面積900坪程度あるが、敷地内に高低差もあり、一括での活用が難しい土地でした。所有者のTも、なかなか良い活用提案がなく、手をこまねいていたそうです。そこへ当社から半分を「認定こども園」(借地)に、もう半分を「老人ホーム」(建物賃貸)で、貸してみないかと提案を行いました。もともとTは認定こども園に貸したいという気持ちはあったが、どのようにして、借主(事業者)を探せばよいのか分からず、市役所の方に問い合わせもしていた経緯もありました。土地の奥の低い部分の土地を貸し、事業者に認定こども園を建ててもらい、手前の高い土地部分に老人ホームをTが建てて事業者に貸す。また二つ建物の間に、こども園のウッドデッキがあり、そこで遊ぶ子供達の姿を、老人ホームの食堂から入居者の方々が眺める事が出来るプランをTと事業者に提案する予定です。苦労はしましたが認定こども園の事業者と、老人ホームの借主(介護事業者)も無事見つける事ができ、あとは近隣の皆様にご理解を頂きながら、計画を進めて行くだけです。

これからも2棟の竣工までは長い道のりになりますが、笑顔あふれる施設が出来上がると信じながら、Tと事業者の期待に応え続けて行きたいです。

7.さいごに

豊和開発での営業は、自社ブランドを、販売している訳ではなく、地主様と事業者、双方の調整をしながら、当社を含んで三者の合意のもと事業開始を目指します。これからも地域に密着した社会貢献性を念頭に、地主様や事業者だけでなく地域にも長期間にわたり喜び続けていただける仕事を行っていきたいです。【営業本部 田宮】

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