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2022/07/22 |  社員ブログ

土地活用って何から考えればいいの?

豊和開発株式会社【営業本部】坪田武士です。
土地を所有していると土地活用という言葉をよく聞くとは思うのですが、実際に土地活用を考えるときに、何から考えたら良いのか?何から手をつけていいのか?よくわからないので特に何もしていないという方によく出会いますので、このコラムでは、土地活用の流れなどを一部でありますがご紹介させていただきます。

- 目次 -
CONTENTS

1.何の為に土地活用をするのか?

まず、何故土地活用をするのかというところに焦点をあてて考えてみましょう。
土地活用の動機に関しては大きく分けて2つに分かれる事が多いと思います。
理由として多いのは収益をあげるということ。もうひとつは土地を相続するために節税を考えるということだと思います。
日本では不動産は所有をしているだけで多くの税金がかかります。
土地活用を何もせずに不動産を所有していると、税金だけを支払って資産を減らしていくだけになってしまいます。
一つ目の収益は少なくとも税金以上のお金を生む形にしなければ不動産を所有している意味が全く無いと言っても過言ではありませんので、収益を生むために土地活用をします。
当然、今以上の収入を得るために、更なる土地活用をするという選択肢もあります。
二つ目の相続税の節税ですが、日本の税法上、相続税対策をしないと3代で資産を食いつぶしてしまうと言われてしまうほど、特に多額の税金がかかります。
後世に土地という不動産を残していくためには節税対策は必須と言っても良いでしょう。
その為に、節税対策のできる土地活用を選択するといった流れになりますが、もちろん収益性のない土地活用をしてしまうと、引き継いだ側が大変な思いをしてしまう、もしくは相続する前に破綻してしまうことに繋がってしまうので、どのような土地活用をするかは慎重な判断が必要になってきます。

2.土地活用といってもたくさん種類がある

土地活用といってもたくさん種類があります。
建物を建てて一棟貸しするのか、土地だけを貸す借地、土地と建物を等価で交換する等価交換、どんな施設の活用をするかによっても大きく変わります。
一概に全てがとは言いませんが、一般的に投資をすることで収益は多くなる、売り上げの高い業種は賃料が高い、相続税対策をするためには建物を建てることが効率的と言われています。
自分には何が必要なのか、目的は何なのかをしっかりと考えて、必要な活用をしていくことが大切です。
また、土地がある場所も活用を選択するにおいて非常に重要になってきます。
道路にどのぐらいの距離が面しているのか、面している道路の通行量はどのぐらいあるのか、視認性が高い場所なのか、周りにはどのような建物が多いのか、駅からはどのぐらいの距離なのかなど、様々な検討事項があり、活用の種類によって向く向かないといったことも出てきます。
そのことを理解し、適切な土地活用は何かという事を色々な観点から考えて行くと、選択肢は絞られてきます。

3.実現可能な土地活用なのかを考える

選択肢が絞られてくると、次にどういった手法を取る事が最善なのかを考えていきます。
土地活用の為に投資をしなければいけないといった判断になった場合、その投資にかかる資金をどのように準備していくのかが重要になってきます。
多くの方は銀行から融資を受けて建物を建てることを選択されていますが、銀行も無制限で融資してくれるわけではないので、融資可能額の中で最善を選択する事となります。
投資が怖いから土地だけ借りて欲しいという要望を多く受けますが、借りてくれる事業者がいるのかといった事を考えなければならないです。
資金力があり、売り上げが見込め、よほど新規展開をしたい土地でない限り借地での展開をする事業者は少ないです。そういった場所に当てはまる不動産を所有していて、相続税対策はほどほどで良いという方はこの方向性は検討に値するものとなりますが、そこまで多くの不動産が当てはまるものではないので注意しましょう。
また、収益の部分でどの程度生み出せる土地なのかという事も理解する上では重要になってきます。
どこも手が届かない収益を望んでしまうと、何もできないままになってしまう可能性が高いことと、過去に提案を受けた金額や業種などにこだわりすぎるのも危険です。
世の中は刻々と流れていますので、実勢価格や景気動向等を把握して現実路線で考える事が成功への近道になるものです。
このように、理想と現実にはどうしてもギャップが存在してしまうものですので、ひとつひとつの検討事項が実現可能なのかを判断しながら進めて行くことが重要となってきます。

4.そんな色々な事を考えて提案してくれるの?

もちろんどこの会社でもこういった提案をしてくれるとは限りません。
自社商品の建物がある場合はその建物を買ってもらう為の営業をしてくるところもあれば、自分達の利益ばかり追及する会社が多くあるのも事実です。
今まで多種多様な提案を多くして、提案した施設が撤退することなく継続していること、金額的にもしっかりと実勢価格を把握して提案してくれる、法律に沿った形で提案をしてくれる等、そんなしっかりとしたパ―トナーを見つける事は容易ではありません。
ですが、ご安心ください!
このコラムを読んでくださり、土地活用を考えてみようかなと思っている方は一度、豊和開発株式会社にご相談ください。
当社の豊富な経験と知識、技術により最善のご提案をさせていただきます。
お話を聞きたいといったことだけでも結構ですので、是非ご連絡をお待ちしております。