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2021/12/10 |  社員ブログ

土地活用提案からテナント誘致提案へ

私は、現在豊和開発株式会社で、土地有効活用の提案を行っています。
一口に土地活用の提案と言いましても、ご依頼者の所有する土地の状況に応じて、様々な提案があります。豊和開発では、保育施設や介護施設、商業施設の施設建設に関連する提案が多いのですが、土地の特性に応じて提案する内容も多岐に及びます。
一般的な賃貸マンション(アパート)の提案とは違い、社会貢献に繋がる建物を建築していただき、資産運用するという当社の提案内容に対して、興味を抱いて頂く地主様も多くいます。
 私が以前読んだ本に書かれていた内容や、調べた結果からですが、土地活用を検討する人が近年、増加傾向にあるとの事でした。土地活用を検討される年齢層は「40~50代」が約5割、「60代~70代」が約3割と、その人々の多くは、親から土地を相続した方々と、現在土地を所有している方々です。
そんな中、既に土地活用をしながら節税対策をされている方もいれば、土地活用の提案を機に節税を検討される方もいます。最近は、私が営業していく中で、個人に限らず、法人でも、土地活用を前向きに検討される案件も増えてきました。
今回は、個人・法人でどのような場合に、土地活用を検討されるのか?また、現在進行中である法人案件でのテナント誘致に関連する活用提案について記事にしてみたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.土地活用の目的(安定収入・節税対策)

土地活用を検討する目的は、それぞれ違いはあると思いますが、一番は「安定収入」の確保ではないかと思います。次いで「現状からの収益性の向上」、「節税対策」などではないでしょうか。
土地活用が適切であれば、安定収入だけでなく、税金の軽減にも繋げる事もできる為、土地活用の成否は、多くの選択枝からどういった資産運用(土地活用)を選択するのかがとても重要です。
 土地活用は必ずしも儲かるわけではありませんが、所有する土地に適した活用方法を選択すれば、安定した収入を見込む事ができます。また、収益性や初期投資(建築費)、節税効果などは、『提案するプラン』によって変化します。ここでの『提案するプラン』とは、所有する土地にどんな変化(加工)を加えて、またそれをどのように利用しながら収益を上げるのかという事です。
 提案が単身者向け賃貸アパートの建築だったとしましたら、提案する建物の構造や間取りによって建築費が変動します。また、どんな入居者を想定するのか(学生専用・単身向け、ファミリー向け、会社寮等)によって賃料設定にも違いが出てきます。
 私たちは、土地所有者の予算や所有する土地の立地や地域特性などを検討し、総合的な判断を踏まえ、『提案するプラン』を検討します。初期投資(建築費)・収益・節税効果等を試算しながら、提案書を作成します。実際の計画を見積らないと、収益がどうなるのか定まりません。『提案するプラン』次第では、収益に差がつく事もあるのです。また長期間の土地活用契約を前提にした場合は少しの収入差でも、将来の収支に大きく差が出る場合もあります。安定収入を積み上げていくには、所有する土地に適した活用方法を選び、リスクを最大限に抑える事が重要となります。

2.テナント誘致のご相談

法人で土地の有効活用を検討されている相談のひとつに、現在所有している物件の、活用方法の改善や物件管理の手間の軽減等があります。もともとの運用形態を活かしながら、リノベーション等を行い、より高収益化を図る提案です。ある法人様より、阪急沿線の駅近くに所有するビルのテナント内の一部分の活用を検討しているとの事で相談を受けました。
お話しをお聞きしますと、そのビルではそもそも自社の飲食店を1フロア全体で使用し営業されていましたが、収益性の改善を検討し、店舗規模の縮小をおこないました。その後、空いたスペースにテナントを誘致したいとの相談でした。
現在、コロナ渦の中、テナントを募集し、誘致し空室を埋める事は大変な事だと個人的には思っていました。飲食店の廃業が相次いでいたからです。その後、チーム内で総力を結集し、借主を探した結果、ある飲食店からテナントの内覧の希望があり、前向きに検討したいとのお話しを得る事が出来ました。現在この案件は、この場所にて新店舗開店に向けプランが進行中です。
この時、自分一人で借主探しをしていたら、飲食関係の誘致は難しいと諦めていたかも知れません。私は、以前北摂地域に住む機会があり、その地域の美味しい飲食店を探し、訪れる事が好きでした。(今も変わらず好きです)今回、私自身の提案で、自分になじみのある地域で、新しい店舗が開店する事(まだ計画中ではありますが)は、初めての経験で嬉しくもあります。ここまでに至る事ができたのは、自己の力不足をフォローして下さった関係者の方々や上司のおかげです。

3.まとめ 自分のテナント活用提案の行く末

本商談は、営業中に閉店しましたという張り紙をたまたま見かけて、「これだ」と思い電話連絡をしたのがきっかけでした。将来この店舗が開店に至ったなら、繁盛店になって頂きたいという思いのもと、現在は貸主と借主双方の意見調整などを行っており、今後もしっかりと自分のテナント活用の提案を成就させるべく円滑に進めてまいりたいです。
 土地活用にはいくつかのポイントがあります。まずは所有者が「売りたい」のか「貸したい」のか。「建物を建てる」のか。土地の場所、面積、形によっても『提案するプラン』が変わります。そんな様々な土地をいかにして有効に活かす事が出来るか、結果、土地所有者様や、関係者様に喜んでいただく事が私達土地活用の会社で働き提案をする者の醍醐味でもあります。これからも、適切な『提案するプラン』を厳選しながら、お客様の利益につながる提案を心掛けてまいりたいです。土地活用に関する相談、所有の資産活用の相談窓口として是非、豊和開発にご用命頂ければと思います。 【営業本部 松山】