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2023/12/08　｜　 社員ブログ

不動産経営のリスクについて（介護施設とアパートの比較）

　こんにちは。営業本部の宮と申します。土地オーナ様に土地活用の提案をさせて頂く際に、皆さん気にされる事はリスクについてです。不動産経営にリスクはつきものです。全くリスクのない不動産経営は有り得ません。そんなものがあるとするならば教えてください。リスクがあることは仕方ないですが、如何にそのリスクを抑える事ができるのか。また、リスクを取って余りあるリターンが得られるのかが大事になってくると思います。その点、弊社が行う介護施設での土地活用提案では、リスクが少なく安心した不動産経営ができるものになっております。一般的に土地活用と聞くとアパート経営を想像される方も多いかと思います。本コラムではそのアパートでの土地活用と弊社が提案する介護施設の土地活用のリスクを比べ、ご説明させて頂きます。土地活用を検討する際の材料のひとつとして頂けると幸いです。

- 目次 -
CONTENTS

1.リスクその①　家賃の下落と空室

　介護施設とアパートの一番の違いは家賃の下落リスクについてです。弊社が提案をする介護施設の土地活用では20年や30年といった長期の契約が多くなっていますが、契約期間は原則として一定額の賃料が支払われる契約になります。一方、アパート経営ですと築年数が経過すると募集賃料を下げざなければ入居者は集まりにくくなります。また、周辺に新しいアパートができるとそちらに入居者が流れてしまう事も多くあります。そうなるとさらに募集賃料を下げなければいけない状況になります。築年数が経過すればするほど賃料の下落率も高くなっていきます。賃料を下げたとしても空室のリスクもあります。アパートですと入居者が退去してしまい空室のままになってしまうとその部屋の分の家賃収入が無くなってしまいます。弊社が提案をする介護施設の土地活用の契約形態は「建物賃貸借契約（一括借上）」になります。建物を丸々一棟、介護事業者に貸す契約ですので、例え空室が出ようがオーナー様に支払われる賃料が減る事はありません。アパートでもサブリース契約（管理会社などに一括で貸す契約）で空室のリスクを抑えられるといった話もよく聞くかと思いますが、アパートのサブリースでは募集賃料の〇〇％の賃料を保証といった契約が多くなっています。募集賃料が下がれば保証される金額も下がるという仕組みです。空室が多く出れば募集賃料を下げざるを得ませんので賃料の下落、空室リスクをカバーできるといったものではありません。アパート経営でサブリースを検討されている方はよく契約書を確認するようにして下さい。

2.リスクその②　原状回復修繕費用

　修繕費用は建物を建てる際には実際にどれだけ費用がかかるのかはっきりと分からないものになります。想像していた以上に修繕費用がかかってしまうといったケースもよく耳にします。アパート経営では入居者が退去をするたびに原状回復工事を行う必要があります。これは入居者の費用負担になるものもありますが、オーナー様負担になる工事も多くあります。敷金礼金から費用を賄うということも有り得ますが、近年では敷金返金を少なく設定するとこも多く、全て賄えるわけではありません。原状回復工事の頻度も入退去の度に行いますのでオーナー様の管理負担もかなり多くなります。一方、介護施設は先ほども述べましたが介護事業者が建物を一括で借上げます。入退去に関する管理も全て借手である介護事業者が行い、原状回復工事も介護事業者が行う契約になります。入退去の度にオーナーに何かして頂くという必要は全くありません。弊社が行った提案で介護施設を建てられたオーナー様は管理が楽でいいとのことで何棟も介護施設での土地活用をされた方もいらっしゃいます。

3.リスクその③　入居者トラブル

　アパート経営では入居者のトラブルといったリスクもあります。トラブル内容は多岐に渡ります。賃料の滞納や騒音にゴミの問題などが代表的なものです。ベランダで吸っているタバコが臭うといったクレームもよくあると聞きます。オーナー様の自主管理であれば対応に時間やお金を割かれる事になります。管理会社を利用している場合は、基本的に管理会社が対応をする流れになりますが、騒音などのクレームは直接オーナー様に言いに来るといった可能性もあります。また、管理会社の対応力も会社ごとに違います。自主管理でも管理会社を利用していても入居者トラブルの対応がまずい、遅いとなってしまえば、空室リスクが高くなり賃料の下落にも繋がりかねません。こういった入居者トラブルは入居審査などではどういった人なのかを詳しく調べられるわけでは無い為、事前予防は難しいです。一方、介護施設は上記にもある通り、入居者の募集から対応まですべて介護事業者が行います。入居者からのクレーム対応も外部からのクレーム対応も介護事業者が行います。入居者がなにかトラブルを起こしたとしても、責任は介護事業者が負担（内容によっては入居者が負担）する事になりますのでオーナー様に負担が行く事はありません。リスクその②で述べた介護施設は管理が楽というのはこういった面もあるからです。

4.まとめ

土地活用の代表的なリスクについて介護施設とアパートでの比較を簡単に行いました。介護施設は比較的リスクが少なくかなり安定した土地活用方法になることがお分かりいただけたかと思います。ですが介護施設での土地活用も全くリスクがない訳ではありません。どういったリスク面があるのかや本コラムの内容も含めて詳しく説明をさせて頂きます。長期安定の土地活用に興味があれば豊和開発までお電話下さい。話だけ聞きたい、将来的に所有地をどうするのかの参考にしたいといった形でも構いません。ご遠慮なくお問い合わせください。

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