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2021/12/24 |  社員ブログ

用途地域と土地活用について

豊和開発株式会社の下元と申します。
当社では、空地はもちろんですが、月極駐車場や、コインパーキング、空きビル、空き家、空き店舗等、土地を所有されている地主様に対して、介護施設・保育施設・医療施設・商業施設等の建築提案を交えながら、より効果的な税金対策や、収益性を上げるための土地有効活用の提案を行っています。
今回は建物を建てる際に重要なポイントとなる、用途地域について説明していきたいと思います。また用途地域が、土地有効活用にどう影響があるのかも説明できればと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.用途地域とは?

まず用途地域とは、「都市計画法」に基づき、ある地域ごとに一定のルールを設け、それぞれの土地に建築制限を設けたものです。このルールにより、どこの土地にどんな建物でも立てれる訳ではなくなっているという事です。この用途地域は商業系、工業系、住居系に分けられ、更に13種類の用途に分けられております。

2.商業系の用途地域について

商業系の用途地域は、①商業地域②近隣商業地域の2種類の用途地域があります。①商業地域は、銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所など生活の利便性を増進させる地域となっており、住宅や小規模の工場も建築する事ができます。②近隣商業地域は、日用品の買い物ができる店舗や、住宅、小規模な工場を建設する事が出来ます。商業地域は主要な駅近隣や市街地の中心部に位置しており、大規模な商業ビルやオフィスビルもあります。
当社は基本的に社会福祉施設の建築提案がメイン事業とさせて頂いておりますが、駅近などの商業地域の物件で活用を考えられている地主様に対しては商業系店舗誘致や住居(マンション)の提案をさせて頂く事が多くなります。

3.工業系の用途地域について

工業系の用途地域については、①準工業地域②工業地域③工業専用地域の3種類があります。
基本的には工場を建てる地域となっていますが、用途地域によって規制内容が異なっており、①準工業地域は一番規制が緩い地域となります。軽作業向けの工場や、ホテル、ボウリング場、映画館などといった娯楽施設の建築も可能です。危険性の高い工場、環境悪化が懸念される工場以外は、多様な工場が建てられますが、住宅や教育施設などの生活施設も建てることが可能です。
②工業地域は、どのような種類の工場も建築可能となっております。湾岸地域は船舶の接岸等輸送の利便性が良い事等から工業地域に指定されている場合が多く、ホテルや映画館、病院、教育施設などの建築ができません。しかし、住宅や店舗は建築可能であり、環境によっては高層マンションが建てられることもあります。③工業専用地域は、どのような工場でも建てられる工業専用地域ですが、工業向けの地域であるため、住宅は一切建てられません。

なんとなくではありますが工業系の用途地域では、当社が主に提案している社会福祉施設の建築を踏まえた土地有効活用は不向きなのではと思ってしまうかも知れませんが、周囲の環境によって、問題無く提案が可能な場合も多く、工業地域においても保育所やグループホームでの土地有効活用の提案を多く行っております。

4.住居系の用途地域について

住居地域については、全部で8種類もの用途地域があります。①第1種低層住居地域は小規模な住宅、学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。建築物に対しては高さ制限(12m以下)や敷地境界から建物の外壁までの距離を1m以上離さなければならない制限等が定められています。そのため、住宅等は敷地内に比較的余裕のある設計、建築をしている場合が多いです。②第2種低層住居地域は第1種低層住居専用地域の用途に加えて、制限はありますがコンビニエンスストアなど小規模な店舗や飲食店の建築が認められています。③第1種中高層住居地域は住宅、病院、大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。高さ制限はありませんが、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)があるため、中高層マンションが建築しやすい地域でもあります。
④第2種中高層住居地域は、第1種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500㎡までの店舗建築も認められています。⑤第1種住居地域は住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)は第1種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きな建築物を建てることが認められます。⑥第2種住居地域ですが幹線道路沿いの業務の利便に加え、住居との調和を図る地域で、第1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店の建築も認められます。⑦準住居地域は第1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店、小規模な工場、自動車の修理工場等の建築も認められます。⑧田園住居地域ですが、農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、農業用施設(農産物直売所・農家レストラン等で面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。

住居地域とは住環境を整える地域になりますので、様々な土地活用の提案が可能となります。しかし第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域に関しましては高い建物の建築が困難な事から土地の有効活用提案については、制約が多く提案の難度が上がる場合も多くあります。

5.さいごに

今回は土地の用途地域と土地有効活用について記事にしてみました。
私たちは、用途地域はもちろん、土地の形や、立地、所有者様の要望によって適切な提案を検討しながら、最適なプランを練り上げます。介護施設や保育施設、医療施設建築を踏まえた活用提案が多いですが、対象の土地の立地次第では分譲マンションやテナント誘致を含めた商業施設建築の提案もさせて頂いており、土地のポテンシャルを最大限に引き出す提案をするように心掛けております。土地活用に関するご相談があれば是非当社までご相談下さい。