土地活用提案会社の新入社員の1年間

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まず入社して2か月ほどで行った提案がサービス付き高齢者向け住宅、通称「サ高住」と呼ばれるものです。サ高住とは、安否確認サービスと生活相談サービスが義務付けられており、入居条件として基本的には自立可能な高齢者が対象の施設です。サ高住での活用提案で知ったことや感じたことは、駐車場や更地に比べ土地の固都税の軽減がある他、不動産取得税の控除、5年間の建物の固都税の軽減などの税制優遇が受けられる事です。また、新築工事費に係る一部を国から補助してもらえる事です。私が提案させていただいたときには工事費の約9％の補助が受けられる予定でした。提案させていただく立場として、補助金が約9％出るという点はサ高住の提案ならではの強みであったと感じました。地主様に建物を建てていただく提案で、建築費用が必要になるという点では、地主様に納得していただくように説明をするのが難しいと感じました。入社して2か月という間も無い期間で、地主様とコンタクトを取る機会ができたり、商談を進めていく時の緊迫感、難しさを直接肌で感じれたことは非常に良い経験となりました。（写真は当社施工のサ高住）

続いて、入社して7か月頃に提案をしたのが住宅型有料老人ホームです。住宅型有料老人ホームは主に食事や清掃などといった生活援助サービスや、必要に応じて入浴、排せつといった介護サービスを受けることができる施設です。老人ホームでの活用提案で知ったことや感じたことは、サ高住に比べて入居者の1人当たりが共用する必要面積が小さくなるため、土地の敷地面積が同じでもサ高住より部屋数を多く取ることがことができ、賃料収入が多くなることです。地域や施設を運営する事業者によっても変わりますが、今回は大阪市内での提案で、サ高住の建物利回りしか知らなかった私にとっては「こんなに建物利回りが良くなるんだ」と少し驚くとともに、自信をもって提案をすることができました。今回も地主様に建物を建てていただく建貸の提案で、サ高住の提案の際は、その土地が収益を生んでいるわけではありませんでしたが、今回は駐車場としてすでに収益を生んでいたため、収入面で地主様に納得していただけるように説明をすることが更に難しく感じました。（写真は当社施工の有料老人ホーム）

最近提案をしたのが、看護小規模多機能型居宅介護、通称「かんたき」と呼ばれる施設です。サ高住や老人ホームなどの住居施設とは違い、通い、宿泊、訪問（介護・看護）などの様々なサービスを受けることができる施設です。かんたきの活用提案で知ったことや感じたことは、各市町村が公募で選定する施設である事です。こういった施設は、各市町村が施設の数が不足している地域に将来の予定も含め必要な数だけ募集を行います。そして、その募集に応募し、審査に通ると各市町村から開設の許可が下ります。公募で選定されなければならない為、いつでもどこでも活用が出来るわけではありませんので数が多くなりすぎることや競合することが少なくなります。今回、私はかんたきとデイサービスをセットにした複合施設として提案をしました。デイサービスを複合させることで、かんたきだけの施設より収益性をよくすることができました。かんたきはサ高住や老人ホームよりは小さな規模の介護施設で建築費用も安価であった為、提案もしやすく、投資金額の負担が大きすぎるという人にはピッタリな提案だったと感じました。（写真は当社施工のかんたき）

今回は3つの提案事例をお話ししましたが、入社1年目とは言えこのほかにも様々なご提案をさせていただきました。最初は地主様とのコミュニケーションの取り方も分からず、提案中の専門用語や質問内容がわからないことも多くありましたが、回数を重ねることで分からないことも少しずつわかるようになってきました。私はまだ介護施設の提案しかしたことがありませんが、当社では介護施設はもちろん、認可保育所やドラッグストアなど、その土地にあった活用をご提案します。農業を続けるのが難しくなった、もう少し収入をあげたい、売りたい、貸したいなど、土地の事でお困りやお悩みがあれば是非一度、豊和開発へご相談ください。
豊和開発株式会社　山副飛雄