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2021/03/27 |  社員ブログ

用途地域にかかる制限と土地活用

用途地域というのは、都市計画法に定められる地域地区の一つです。土地を住居系・商業系・工業系の3つの大枠に分類したうえで、そこからさらに13種類の地域に分類し、市街地の土地利用の方向性を決めることで、用途の異なる建物が混在する事を防ぐために定められています。この用途地域によって建てることのできる建物の用途が制限され、その土地の活用方法も変わります。
今回のコラムでは、まず用途地域の種類を紹介し、それぞれの用途地域ではどのような建物が建てられるのか、どのような土地活用が向いているのかを説明して行きたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.用途地域の種類

用途地域には大きく分けて住居系、商業系、工業系の3つの大枠があり、そしてその中で13種類に分類されています。その分類内容は次の通りとなっています。

■住居系の用途地域(8種類)
・低層住居専用地域(第一種・第二種)…低層住宅の良好な住環境を保護するために定める地域
・中高層住居専用地域(第一種・第二種)…中高層住宅の良好な住環境を保護するために定める地域
・住居地域(第一種・第二種)…住居の住環境を保護するために定める地域
・準住居地域…道路の沿道として相応しい自動車関連施設と住居が調和した環境を保護するために定める地域
・田園住居地域…農業と低層住宅が調和した良好な住環境を保護するために定める地域

■商業系の用途地域(2種類)
・近隣商業地域…近隣の住人に対する日用品の供給を行う商業の利便を増進するために定める地域
・商業地域…商業の利便を増進するために定める地域

■工業系の用途地域(3種類)
・準工業地域…環境を悪化させる恐れのない工場の利便を図るために定める地域
・工業地域…主として工業の利便の増進を目的として定める地域
・工業専用地域…工業の利便の増進を目的として定める地域

それでは、それぞれの用途地域において課される建物用途の制限と、その地域で可能な活用方法及び向いている活用方法について細かく見ていきます。

2.住居系用途地域での土地活用

住居系の用途地域は、主に人が住むことを目的とした地域です。そのため住居系の用途地域は、他の用途地域と比較して建築可能な建物への制限が厳しい地域となっています。
中でも特に、低層住居専用地域、中高層住居専用地域といった住居専用系の用途地域は制限がさらに厳しくなっており、住宅と公共施設以外は建築することが出来ません。しかも、用途制限上では公共施設として建築可能となっている介護施設や保育施設であっても、閑静な住宅街となっている周辺環境との兼ね合いから、実際に建築することは難しくなっています。そのため住居専用系の用途地域では、住宅としての活用が向いているといえます。
その他の住居系の用途地域では、住居専用系の用途地域と比べて制限は緩くなっていますが、それでも近隣住民の健康を害するような工場や閑静な住環境を損なうようなカラオケボックス、パチンコ屋といった遊戯施設は、原則として建築することが出来ません。建築できるとしても、建物の床面積が一定の面積以下でないと建てられない等の様々な制限が伴います。このような地域では、老人ホームやグループホームなどの入居型の介護施設での土地活用が向いていると言えます。また、小さな子供や疾患を抱える方も安心して過ごせる環境でもあるので、保育施設や診療所としての活用も向いていると言えます。

3.商業系用途地域、工業系用途地域での土地活用

商業系の用途地域は、商業の促進を目的とした地域です。
商業系の用途地域では、主に危険性や環境を悪化させる恐れがある工場以外の建築物であれば建てることが出来ます。つまり商業系の用途地域では、店舗だけでなく、住宅、介護施設、医療施設など幅広い活用が可能となっています。また、床面積が10000㎡を超えるような大規模な商業施設は、近隣商業地域、商業地域そして準工業地域の3つの地域でしか建築することができません。
幅広い活用が可能な商業系用途地域ですが、これらの地域は駅前や幹線道路沿いなどに設定されていることが多いことから、視認性やアクセスの良さが求められるドラッグストアやスーパーなどの商業店舗や診療所(クリニック)としての活用が適していると言えます。

工業系の用途地域は、工業の推進を目的とした地域です。
そのため、大規模な工場や、周辺の環境を悪化させる恐れのある工場であっても建築することができます。また、倉庫業に使われる倉庫や大規模な車庫、店舗も建築することができます。しかし、環境悪化の点から居住にはあまり向いていない地域であると言えます。
制限の緩い準工業地域・工業地域では、住居系の建物を含む幅広い活用が可能となっており、老人ホームなどの介護施設や商業店舗での活用が向いています。一方、工業系の用途地域の中で最も制限が厳しい工業専用地域では、保育施設を建てることは出来ますが、住宅や老人ホームなどの住居系の建物は建築不可となっています。このような地域では、周辺環境の点から保育施設よりも倉庫や事務所としての活用が向いていると言えます。

4.まとめ

本コラムでは、用途地域は市街地の土地利用の方向性を定めたもので、その用途地域の種類によって建てられる建物や向いている活用方法が変わるという話をしてきました。
もし土地をお持ちになられているのであれば、この機会にその土地にかかる用途地域を確認し、土地活用の方向性を考えてみてはいかがでしょうか。
とは言え、用途地域だけでその土地に最適な活用方法を決めることはできません。今回説明した用途地域以外にも高度地区や高度利用地区、風致地区などの様々な制限を課す地域地区がありますし、用途地域ごとに設定される建蔽率や容積率もそこに建築される建物への制限となります。また、その土地の特徴や周りの環境によっても最適な活用方法は変わってきます。

豊和開発では、介護施設や保育施設だけでなく、医療ビルのような医療施設や、ドラッグストアのような商業施設などの様々な活用提案を行なっております。そのため、ご所有の土地がどの用途地域であっても、豊和開発ではその土地に最も適している活用方法をご提案させていただきます。土地活用をお考えの際は、ぜひ豊和開発にご相談ください。

【営業本部 永井】