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2020/12/25　｜　 社員ブログ

土地活用会社の物件調査とは

豊和開発株式会社の石山です。
当社は、駐車場等を所有しているオーナー様に、介護や医療、福祉関係で土地有効活用をご提案をさせて頂いている会社です。
今回のコラムでは、オーナー様にアプローチをする前に必要な作業として行う、物件調査について書いていきたいと思います。

- 目次 -
CONTENTS

1.物件調査で始めにやる事

まず初めに、当社で行っている物件調査とは何なのか？を説明していきます。
物件調査とは、不動産を所有しているオーナー様にアプローチを行うにあたって、実際に現地に赴き、対象とする物件の確認を行う事を言います。
物件調査の行い方としては、事前に地図上にマーキングした物件の現地に行き、周辺のロケーション確認を行い、地図に記載されている名称から変更（対象とする物件の変化）があれば記載をします。また、マーキングした物件以外でも、地図では気付かなかった物件があればアプローチ対象に加えます。

2.物件調査の７つのポイント

次に、物件調査を行う際のポイントについて説明します。ポイントとして７つを上げたいと思います。まず、
一つ目として、物件の面積目算を行います。物件は小さすぎないか？物件が大きい場合は一部分での提案が可能ですが、物件が小さすぎると提案ができない場合があります。
二つ目として、物件の前面道路幅の確認を行います。幅が狭ますぎると、目的とする建物が建てられない場合があるからです。物件にもよりますが、最低でも建築基準法で定められている4ｍを基準に選んでいます。
三つ目として、提案に適した物件であるかイメージを働かせることです。駅からの距離は遠すぎないか？介護や保育施設の場合、近くに既存施設や競合する施設がないか？物件の周辺が、提案する建築物に適した環境であるのか確認を行います。
四つ目として、物件に記載されている看板の確認を行います。月極駐車場には、管理者の電話番号が記載されている看板が設置されている事が多いです。その際は、必ずメモを取るようにしています。
五つ目として、法定外公共物の確認を行います。法定外公共物とは、道路や河川等の公共物のうち、道路法や河川法といった法律の適用を受けず、里道や水路に使用されている土地の事を言います。里道とは、昔からあったあぜ道の事を言います。水路とは、農業用水を流す通路の事を言います。
六つ目として、境界プレートの確認を行います。物件の四隅以外に境界がある場合、オーナー様が異なる可能性があるからです。
七つ目として、物件上空の確認を行います。物件上空に送電線＝（高圧線）がないか？送電線とは、送電の為の電線路のことを言います。送電線が通っていれば建築制限が存在する可能性があるからです。
これらのことが物件調査を行う際のポイントとしてあげられます。

3.目的が違えば物件調査も変わる

最近になり、担当変更で私の土地活用提案の内容が変わった事で、調査する物件も変わりました。私がこれまで行ってきた物件調査（駐車場等）と現在行っている物件調査（建物）の違いについて書いていきたいと思います。まず、対象とする物件が今までとは違います。今までは、月極駐車場やコインパーキング等を対象として物件調査を行っていたのですが、現在は、古くなった建物（文化住宅、古ビル、古マンション等）を対象として物件調査を行っています。比べて難しくなった点については、月極駐車場やコインパーキング等に比べて、古くなった建物（文化住宅、古ビル、古マンション等）については、築年数、設備の劣化、外壁の色落ち等どういった基準で「古い」と判断するかということです。古い建物でも、大きさや建蔽容積次第では対象外となる物件が多々あります。建蔽容積とは、建蔽率＝敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合と、容積率＝敷地面積に対する建物のべ床面積の割り合のことを言います。物件調査を行い、確認してきた物件の数が少ない事で、不動産オーナー様にご提案する機会が減ってしまいますので、これまでの物件調査より、目利きが必要になったと私は感じました。

4.まとめ

今回のコラムでは、物件調査について書いてみました。
所有地（駐車場や古い建物）でお悩みの方はぜひ、私にご相談ください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　豊和開発株式会社
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　営業本部　石山成真

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