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2026/08/07　｜　 社員ブログ

土地活用における介護施設について

相続した土地「代々受け継いできた大切な土地があるけれど、どう活用すべきか悩ん
でいる」駐車場なので管理が大変！管理を専門の不動産会社に依頼すれば管理費が嵩む。
「アパート経営を検討したけれど、将来の空室リスクや修繕費や管理の手間が心配建築費用手持ち自己資金がない」
このようなお悩みをお持ちの地主様に、いま非常に注目されているのが
「介護施設（サービス付高齢者住宅・有料老人ホーム・障害者グループホームなど）による土地活用」です。
単なる収益事業にとどまらず、税金対策や相続対策地域貢献にも繋がる介護施設活用の「3つの魅力」をご紹介します。
土地活用の方法として介護施設への活用は超高齢社会のニーズにマッチした有効な選択肢です。特に「駅からの距離がある」「住宅街から少し離れている」など一般的なマンション経営には不向きな土地でも高い需要が見込める点が大きな特徴です。

- 目次 -
CONTENTS

1.１．介護施設　～契約方式について～

主な活用の仕組み（契約方式）土地オーナーが介護施設で土地活用をする場合、大きく分けて3つの方法があります。
※以下参照
①建貸方式（一棟貸し）
◦仕組み：オーナーが自費（または融資）で介護事業者の要望に合わせた建物を建て、事業者に丸ごと長期賃貸します。
◦特徴：最も一般的な方法です。入居者の空室リスクを負わず、事業者から毎月固定賃金を受け取れます。
➁建築協力金方式（リースバック）
◦仕組み：建築費の一部（または大半）を事業者から「建設協力金」として無利息で貸与してもらえ施設を建てれます。
◦特徴：オーナーの初期資金の負担を大幅に減らせるため、自己資金に不安がある場合に向いています。
③事業用定期借地方式
◦仕組み：土地だけを介護事業者に20年～30年などの長期で貸します。
◦特徴：オーナーは建物を建てる必要がないため初期費用がほぼゼロですが、土地を貸すのが心配等、受け取れる賃料は「地代」のみとなるため収益性は下ります。

2.２．介護施設　～要介護者と家族～

①サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
◦特徴：バリアフリー構造を備え、安否確認や生活相談サービスが付いた高齢者向けの賃貸住宅です。基本的に自立度の高い方から軽度の要介護者が対象となります。
◦適した土地：一定規模以上の広い敷地（200坪～500坪以上）。住宅街や生活利便施設が近くにあるエリア。
◦メリット：国や自治体の補助金制度、税制優遇措置が充実しており、初期投資が負担を抑えやすい傾向にあります。
➁有料老人ホーム（介護付・住宅型）
◦特徴：食事、清掃、入浴、健康管理、介護サービスなどを総合的に提供する施設です。「介護付」は手厚い介護支援ｗ施設内で行い、「住型」は外部の介護サービスを組み合わせて利用します。
適した土地：郊外の閑静な住宅街、広い敷地。
メリット：安定した大きな需要が見込めるため、大手介護事業者との長期一括契約を結びやすく、超長期の安定収入に繋がりやすいのが特徴です。
③認知症高齢者グループホーム
◦特徴：認知症の高齢者が9人（1ユニット）程度の少人数で共同生活を送りながら、専門スタッフのサポートを受けて自立した生活を目指す地域密着型の施設です。
◦適した土地：100坪～200坪程度の比較的コンパクトな土地でも建築可能。閑静な住宅街や郊外。
◦メリット：規模が比較的小さいため、建築コストを抑えやすく、第一種低層住宅専用地域などの法規制が厳しい地域でも建築可能なケースが多い点です。

④障害者グループホーム（障がい者総合支援施設）
◦特徴：身体・知的・精神障がいを持つ方々が、専門スタッフの支援を受けながら地域社会の中で共同生活を送る施設です。
◦適した土地：一般の住宅地、郊外の土地。
◦メリット：近年、社会的な需要が急増しており、行政からの支援も手厚いため、空室リスクが極めて低く、非常に安定した運用が期待できます。
成功の鍵を握る「パートナー・仲介業者（運営事業者）」の選び方「実際に施設を長期間運営する介護事業者」および「両社を繋ぐ専門仲介者（コンサルタント）」選びが最も重要な鍵となります。
・なぜ仲介者・パートナー選びが重要なのか？
アパート経営とは異なり、介護ビジネスは許認可事業であり、介護保険制度や各種法規制の影響を強く受けます。そのため、単に「建物を建てる業者」だけでは成り立ちません。
◦事業計画の妥当性評価：地域の高齢化率、将来の需要予測、周辺の類似施設の状況を正確に分析できる専門知識が必要です。
◦優良オペレーターとのマッチング：経営基盤が安定し、高品質な介護サービスを提供する信頼できる運営業者との引き合わせてもらうことが、長期にわたる家賃収入の安心に直結します。

3.３．介護施設　～代々の土地を次世代へ～

「地域に必要とされる存在」として誇れる土地活用
土地活用のゴールは収益を得ることだけではありません。
地域の高齢者が安心して暮らせる場を提供し、雇用を生み出す介護施設の建設は、「地域社会への大きな貢献」となります。
「代々の土地を、地域に喜ばれる形で活かしたい」という思いを形にできる点は、他の土地活用にない介護施設ならではの付加価値と言えます。

4.おわりに

介護施設による土地活用は「収益の安定性」「節税効果」「社会貢献」をバランスよく満たす、非常に現代社会にマッチした活用法です。
立地条件（駅から少し離れている、広い敷地がある、老朽化の大きな家、郊外の田畑など）によって、最適な施設形態（有料老人ホーム、認知症・障害者グループホーム、など）は異なります。まずは専門家に是非とも相談し、※ご所有の土地に最も最適な、プラン継承者により良い方法で残すことを検討してみてはいかがでしょうか？

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