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2025/04/14　｜　 社員ブログ

数ある土地活用から大きく3つの方法をご紹介します！

お世話になっております。豊和開発株式会社2年目の神谷です。
土地を所有されている方は、土地活用って実際にはどんな方法があるの？どんな方法が私には合ってるの？と1度は疑問を持った事があると思います。
数ある土地活用の中には「建貸し」「地貸し」「売却」の方法があります。またそれらには、それぞれのメリットとデメリットが存在し、これらの方法を選択する際には、土地の利用目的、期間、投資リスク、利益の回収率など様々な部分を考慮する必要があります。今回のコラムでは、それぞれの方法のメリットやデメリットをご紹介させて頂きますので、土地活用を行う際の参考にして頂ければ幸いです。

- 目次 -
CONTENTS

1.建貸しのメリット・デメリット

そもそも建貸しとは、土地所有者が所有地に建物を建て、その土地と建物をセットで貸す方法です。

 

〈メリット〉
①相続税対策になる
→建物を建て土地とセットで貸し出すことで、土地の評価は土地のみの評価ではなく、土地と建物セットでの評価となります。土地に建物が建っており、他に転用しにくいという点と、3年ごとの減価償却により建物自体の評価が下がっていくという点から、土地のみの相続税評価額よりも土地と建物セットでの相続税評価額の方が低くなるのです。
②安定的な収入を得られる
→建物を建て、土地とセットで貸し出すことで、借り手から安定的な賃料収入を得る事が出来ます。特に長期間にわたる契約を結んだ場合、安定した収入を長期的に見込めるため、土地所有者にとって魅力的な選択肢となります。また、一般的には下記でご紹介させて頂く「地貸し」という活用方法よりも高い賃料が期待できます。

 

〈デメリット〉
①初期投資額が大きい
→建物を新たに建築しますので、建物の種類にもよりますが、かなりの投資資金が必要になります。
②建物の管理費や維持費が発生する
→賃貸物件を維持するためには、管理費や修繕費などのコストが継続的に発生します。これらのコストを所有者が負担する必要が出てきます。
③固定資産税が増加
→建物を建てることで、その建物の評価は時間と共に減少します。また住居系の施設であれば土地の固定資産税は6分の1に減少しますが、土地と建物セットで見た場合、土地と建物両方に固定資産税が課せられるため、結果的には固定資産税は増加するケースの方が多いです。

2.地貸しのメリット・デメリット

地貸しは、所有者が土地のみを他者に貸し出す活用方法を言います。1992年7月31日までの地貸し契約は、借地人が優遇された契約内容であった旧法借地権が適用されていましたが、1992年8月1日以降の地貸し契約には、貸主が優遇された契約内容である普通借地権が適用されています。

 

〈メリット〉
①安定した賃料収入
→土地を貸すことで、安定した賃料収入を得ることが出来ます。立地にもよりますが、特に商業地や住宅地などでは、長期的に安定した収入を見込むことができます。
②土地の維持管理が不要
→土地を貸し出すことで、所有者は土地の維持・管理の手間を少なくすることが出来ます。借地人が建物を建てることで、借地人に管理する義務が発生するため、土地所有者の負担が少なくなります。
③土地の返還時期が決まっているため次の活用計画が立てやすい
→土地の返還時期が決まっている為、返還時期に合わせた返還後の活用計画を予め立てておくことが出来ます。

 

〈デメリット〉
①借地人による土地の使用状況により面倒事が増える可能性がある
→借地人が土地を適切に利用しない場合、土地が荒れたり、価値が下がることがあります。また、土地を転貸することを許可した場合、管理が難しくなる可能性も出てきます。
②契約終了後に借り手と更なる手続きが必要になる可能性がある
→地貸しの契約が終了した際、土地の返還を受ける際にトラブルが生じることがあります。特に借地人が建物を建てている場合、建物の取り壊し期間は収入が発生するのかといった問題や、土地自体に修繕が必要となる可能性が出てきます。

3.売却のメリット・デメリット

売却は、土地を完全に売る方法です。売却後、土地の所有権が買主に移転し、売却金額を得ることが出来ます。

 

〈メリット〉
①即座に現金を得ることが出来る
→土地を売却することで、即座に現金を得ることができます。これにより、資産を他の投資に回すことなどが可能になり、所有している資産の流動性が向上します。
②所有権の移転によるリスク回避
→土地を売却すれば、維持や管理などに関するリスクを回避することができます。所有し続けることによるリスクを完全に避けられる点は大きなメリットだと言えます。

 

〈デメリット〉
①将来の利益を失う
→一度土地を売却してしまうと、その土地が将来的に価値を上げたとしても、利益を手にすることは出来ません。土地の値上がりが期待される場合、売却という選択はデメリットとなる可能性があります。
②売却価格が不安定
→地価の変動により、売却時の価格が予想外に低くなることがあります。また、買い手の需要度によっても価格が大きく変わってきますので、買い手選びを慎重に行う必要が出てきます。
③売却に伴う税金の負担
→土地を売却することで、譲渡所得税などの税金が発生する場合があります。これにより、手元に残る現金が減少する可能性があります。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか？
上記のように土地活用において「建貸し」「地貸し」「売却」のいずれもメリットとデメリットがありましたが、選択する際には、土地の立地や目的、コスト、リスク、収益性などを考慮することが大切です。大きな投資をしてでも多くの収益を得たい場合は「建貸し」、投資は少なくして収益を得たい場合は「地貸し」、即座に一括で収益を得たい場合には「売却」など、所有者のニーズに合わせて最適な方法を選び所有土地の有効的な活用をして頂ければと思います。また、弊社はそういった土地の有効活用の最善なご提案をさせて頂いておりますので、もし少しでもご興味があれば試しでもご相談頂ければと思います！

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