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2025/09/05　｜　 社員ブログ

土地の価値

皆さま、お世話になっております。豊和開発株式会社入社2年目の神谷昊輝（かみやこうき）と申します。
突然ですが皆さま、「この土地の価値ってどれくらいなのだろう」「所有している土地を売りたいけど、いくらで売れるだろう」などと考えたことはありませんか？お土地をご所有されている方は特に考えたことがあるかと思います。
土地の価値には、周りは住宅が多いのか田畑が多いのか、整形地なのか、現状建物が建っているのか更地なのか、敷地は大きいのか小さいのか、どれほどの幅員でどれだけその道路に接しているのかなど、様々な条件によって大きく変わっていきます。実際に売買取引が成立した価格や、市場の需要と供給の状況を反映した価格を実勢価格といい、実勢価格を導き出す方法はいくつもあります。今回はいくつもある実勢価格の計算方法のうちから、個人でも簡単に計算できる3つの方法ご紹介します。

- 目次 -
CONTENTS

1.公示価格から実勢価格を計算する方法

まず、公示価格とは、国土交通省や地方自治体などの公的機関が定める、一定の基準に基づいて算出された土地や不動産の標準的な価格のことを指します。これは、土地取引や税務申告、都市計画などさまざまな場面で基準として用いられます。一方、実勢価格とは、市場において実際に取引される価格のことであり、地域の経済状況や需要と供給のバランス、土地の状態や周辺環境など、多くの要因によって変動します。
公示価格と実勢価格の間には一定の差異が存在します。公示価格はあくまで標準的な価格を示すものであり、市場の実情を完全に反映しているわけではありません。そのため、公示価格から実勢価格を計算するには、地域環境によって大きく変わる為、おおよそ公示価格の1.1～1.5倍が実勢価格の目安とされていますが、今回は1.1倍を目安に統一しております。
例えば、A土地（1,000㎡）の公示価格が50,000円だったとします。この場合のA土地の実勢価格は50,000円（公示価格）×1,000㎡（敷地面積）×1.1＝55,000,000円となるのです。

2.固定資産税路線価から実勢価格を計算する方法

まず、固定資産税路線価とは、土地の評価額を算出するために用いられる基準の1つです。具体的には、国や地方自治体が定める道路ごとの土地の1㎡あたりの価格を示しており、土地の評価額を決定する際の目安となります。この路線価は、毎年国税庁によって公表され、都市部を中心に全国の主要な道路沿いの土地について設定されています。固定資産税や都市計画税の課税標準額を算出する際に、この路線価を基に計算されることが一般的であり、公示価格のおおよそ0.7倍が目安とされています。固定資産税路線価も公示価格と同様、実勢価格の間には一定の差異が存在し、固定資産税路線価から実勢価格を計算するには、固定資産税評価額を0.7で割り、公示価格を求め、その公示価格に1.1を掛ける計算が必要となります。
例えば、Ｂ土地（1,000㎡）の固定資産税路線価が80,000円だとします。この場合のＢ土地の実勢価格は、80,000円（固定資産税路線価）×1,000㎡（敷地面積）÷0.7×1.1＝1,257,714,285…円、約125,800,000円となるのです。

3.相続税路線価から実勢価格を計算する方法

まず、相続税路線価とは、上記でご説明させて頂きました固定資産税路線価と同様、不動産の評価額を算出するために用いられる基準の一つです。具体的には、国税庁が毎年公表するもので、都市の道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額を示しています。この路線価は、相続税や贈与税の課税評価額を決定する際に重要な役割を果たし、公示価格のおおよそ0.8倍を目安とされています。相続税路線価も固定資産税路線価や公示価格と同様、実勢価格の間には一定の差異が存在し、相続税評価額から実勢価格を推定するには、相続税評価額を0.8で割り、公示価格を出し、その価格に1.1を掛ける計算が必要となります。例えば、C土地（1,000㎡）の相続税路線価が85,000円だとします。この場合のＢ土地の実勢価格は、85,000円（相続税路線価）×1,000㎡（敷地面積）÷0.8×1.1＝116,875,000円となるのです。

4.まとめ

上記のように、土地の実勢価格は公示価格や路線価から簡単に求めることが出来ます。実勢価格は、あくまで市場の動向や取引事例に基づいて算出されている価格のため、地域や時期によって価格は変動し、土地の評価には、面積や用途、地形、交通アクセス、周辺環境なども考慮されるため、上記でご説明した実勢価格の求め方は1つの目安としてお考えいただければ幸いです。
公示価格や、実際に成立した取引の事例などは国土交通省のホームページの「不動産情報ライブラリ」という欄からも確認することが出来ます。
また弊社は、実際に所有地を売りたいという土地オーナー様からのご依頼も承っておりますのでご気軽にご相談ください。最後まで記事を読んでいただきありがとうございました。

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